长沙南山白鹤天池策的划报告.doc

目 录 第一部分: 项目定位初步判断 一、整体市场 1、长沙市宏观经济背景分析 2、长沙市房地产市场概况 二、区域市场 1、区域市场简述 2、分板块分析研究 3、调研畅销户型及基本质素 4、区域房地产市场分析结论 三、竞争态势 1、项目分阶段开发面临的竞争态势 2、各楼盘目前的市场位置 3、各细分市场的竞争态势评估 4、潜在供应分析 四、地块质素 1、地块四至 2、项目现状 3、道路交通进入性分析 4、技术经济指标分析 5、城市规划及重大工程情况 6、项目优劣势分析结论 第二部分: 典型楼盘调研 一、长沙别墅研究 1、长沙别墅市场发展概述 2、长沙别墅市场板块分析 3、长沙别墅市场特征分析 4、长沙别墅市场调研综合结论 5、2007年长沙别墅市场发展趋势 二、典型项目分析 1、麓南板块别墅项目分析 2、其它板块典型别墅分析 三、竞争角度的客群初步定位 第三部分: 产品规划与产品价值研究 一、产品结构与产品价值测算 二、客户价值研究 第四部分: 项目定位结论 一、定位策略 一、市场定位 三、产品定位 四、客户定位 五、价格定位 六、住宅定位综合 第五部分: 产品设计建议 一、规划分区思路 二、产品设计理念 三、建筑风格建议 四、户型设计建议 五、项目经济测算 第一部分: 项目定位初步判断 一、整体市场 1、长沙市宏观经济背景分析 长沙是中国中部农业大省份——湖南省省会，是华中地仅次于武汉的区域性中心城市，市场发达，商贸流通，人均居民人均年可支配收入，在中部地区名列第一，2005年全市GDP总量超过1500亿元，在全国省会城市中超过福州名列第13。辖区总面积为11819.5平方公里，市区面积556.33平方公里。至2005年底，长沙市总人口约为610.38万人，其中市区约202.47万人。 1.1长沙宏观经济分析 1.1 .1 GDP及其增长速度 2006年，长沙市整体经济继续保持较快、平稳增长势头。初步核算，长沙市全年实现地区生产总值(GDP)1790.66亿元，比上年增长14.8%，增幅比全国快4.1个百分点，比全省快2.7个百分点。??? 长沙市在全省引领地位更加突出，率先发展的优势加速扩大。长沙经济总量在全省的占比为23.9%，比上年提升0.6个百分点；与其他市州相比较，长沙14.8%的GDP增速遥遥领先。??? 按照国际惯例，当一个国家的人均GDP在300美元时,住宅产业开始起步；在600～800美元时,进入高速发展期；到1300美元时，进入稳定的快速增长期；到 8000美元左右，进入住宅产业平稳期；超过13000美元时，住宅产业开始衰退； 由此看来，至2006年底，长沙人均GDP为27853元，约合3500多美元,按照年增长率14％计算，预测到2013年,才突破8000美元，而长沙城市化进程的发展也增加了对住宅的需求量。 新业观点： 长沙住宅产业仍将保持高速发展，住房总体需求处于增量型发展阶段。作为一个资金密集型行业，长沙较快的城市经济发展速度、稳定快速增长的住房总体需求，为房地产行业持续发展提供良好的平台，为本项目开发建设提供了良好的社会经济环境。 1.1.2 固定资产投资 固定资产投资总量跨上千亿新台阶。全年全市完成全社会固定资产投资1089.81亿元，比上年增长22.57%，其中城镇固定资产投资972.77亿元，增长21.76%。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资303.86亿元，增长18.53%，所占比重为31.24%；更新改造投资156.53亿元，增长26.37%，所占比重为16.1%。商品房销售面积为741.69万平方米，增长3.83%，住宅销售额为168.67亿元，增长21.24%。全年新增固定资产 418.54亿元，增长13.3%。 ?????? 从投资的产业结构分布看在全市城镇及以上固定资产投资中，第一产业完成投资（不含水利建设投资）5.67亿元，比上年增长22.7%；第二产业完成投资228.27亿元，增长28.9%；第三产业完成投资738.83亿元，增长21.2%。宏观调控效应显现，房地产开发产销增速回落。 ??? 非国有单位成为全市投资增长的重要支撑。全年全社会非国有单位完成投资798.08亿元，比上年增长30.57%，占全社会固定资产投资的比重达到73.23%，比上年提高3.9个百分点。 。全年全市基础设施建设完成投资138.9亿元，占全社会固定资产投资总额的比重为12.7%。人口数量平稳增长。年末常住总人口646.5万人，比上年增长1.13%。户籍总人口631.00万人，增