长沙创远第三城市场的分析与产品建议书.docVIP

创远·第三城 市场分析与产品建议书 目 录 第一部分：产品建议的依据 一、必须符合本项目的产品定位 二、回避或减少与政策规定标准的撞车 第二部分：小高层、高层户型分析结论 一、两房户型 二、三房户型 三、四房户型 四、复式户型 五、户型和套数配比表 第三部分：别墅户型分析结论 一、根据长沙别墅需求报告发布的信息统计 二、根据前期510个市调样本和市场的研究分析结果显示 三、根据深圳别墅的信息统计 四、结合长沙相关别墅项目的户型统计建议： 第四部分：商务办公户型分析结论 一、芙蓉北路一侧产品建筑形式 二、功能划分、定位及户型面积 第五部分：附件 一、长沙小高层、高层住宅户型统计分析 二、长沙别墅户型统计分析 三、《2005长沙别墅需求调查报告》 第一部分：产品建议的依据 一、必须符合本项目的产品定位 ◎第三城的产品概念定位：长沙65万平米滨江假日生活城 ◎第三城的市场形象定位：假日风情，休憩港湾。 ◎相关的概念关键词：国际的、都市的、滨江的、假日的、休憩的、有归属感的。 ◇国际的：提升社区的档次，并与周南中学、大物流保税区构成一个具有国际感的“国际村落”； ◇都市的：本项目是城市第一居所，具备都市社区的特征； ◇滨江的：滨江水岸是本项目最大的景观优势，代表着长沙这个城市的形象； ◇假日的：本项目从产品的整体风格、组团布局、商业会所、住宅户型、色彩情调，到包装策划、宣传推广，都突出假日的、休闲的感觉； ◇休憩的：一个社会新阶层物质的、文化的和精神的家园，一个城市财富精英阶层的栖息港； ◇有归属感的：本项目的主要目标客户群体为社会的“新中产阶层”，针对这个社会群体，不但要满足他们对物质空间层面的需求，更要满足他们的文化镀金和精神空间层面上的需求。 根据本项目的形象定位——假日风情、休憩港湾，我们的目的是要造一座有假日格调的生活之城，而不是一座“卧城”，在第三城这样的第三空间里，生活的动与静，完全随自己自由切换。因此，产品要切合人性的真实需求，最全、最多程度上满足目标客户群的需求。从本项目与主城区的距离来看，本项目距离主城区约14公里，不远也不近，这就是本项目——第三城的魅力！不远也不近在一定意义上可称为“平衡”，所以，创远·第三城也是一座“平衡之城”，在“紧凑型都市社区”、“松散型都市社区”、“离散型郊区纯居住社区”的三个类型中，属于“松散型都市社区”。这里的松散型都市社区的定义主要是针对城市中心的紧凑型社区和郊区的纯住宅区两种居住模式进行区别。其定义为：当代社区发展的第三代模式，是一种可持续发展的自我生长的社区，具备自身造血功能，能够为社区居民和家庭在不同的成长阶段提供居住和社区服务两方面的多元化需求。 其特征如下： 社区发展的三种模式对比 比较因素 紧凑型都市社区 离散型郊区社区 松散型都市社区 与城市的关系 极度的集约与混合 离散、极度分离 平衡、适度融合、渗透 生活形态 混杂、流动、五花八门、千变万化、密集、重叠、视觉超载、缺乏安全感、紧张、没有主动式的生活 同一收入阶层、阶段性或短暂生活 同一文化价值取向、放松、和谐、交流、邻里、有社区氛围、有归属感、一生居住 容积率 极高、在3.0左右 极低、小于1.0 适中、在1-1.5之间 配套情况 城市公共属性、快餐式配套、服务于流动人口 极度缺乏、缺少医疗、购物、教育、文化艺术配套 有社区居民专属的多功能配套 建筑形式 单一 单一 多样化 规划理念 利益至上 低成本蔓延、无序 把尊重个人权益作为规划的首要目标、以人为本 创远·第三城所在的区域，有条件成为长沙松散型都市社区的典范，1-1.5左右的容积率，密度适中，且有物流保税产业为支撑，周南中学等的配套和自身功能复合化的打造，将满足住户不同的物质需求与精神需求，是一个综合类房地产项目，涵盖住宅、商业、商务、休闲、文化、教育等多类产品。住宅类物业包括小高层（18层左右）和高层（22、32层左右）产品，别墅物业产品包括独立、双拼、联排别墅，商业类物业为社区超市、社区商业街，商务类物业为办公楼、酒店式公寓，不是简单的纯住宅区，社区具有归属感，可建立稳定的邻里关系，符合终极置业的追求。 二、回避或减少与政策规定标准的撞车 长沙《新政》中界定了高档物业的标准，如住宅面积142平米以上或销售价格在3400元/平米以上，消费者要缴纳4%契税。针对本地块项目当然要做相应的调整，控制大面积物业尺度，减少设计142—170平米的物业。 第二部分：小高层、高层户型分析结论 两房户型 整个长沙市小高层、高层的两房物业，总的面积区间为80-90平方米； 通过细分发现，大部分是偏向两头，即80和90左右。例如最有代表性的项目金鹰城·圣爵菲斯、珠江花城、芙蓉盛世，其分别为90、80、80和90； 整个长沙市的小高层、高层项目中，两房在中