民法第14章用益物权.ppt

宅基地使用权的含义与特征 以事例理解宅基地使用权的特征 北京城郊农民甲为了获得比较高的售房款，遂将自建住宅卖给了城市居民乙，双方签订了房屋买卖合同。 问题：甲能否取得该房屋的所有权？为什么？ 宅基地使用权的取得 （一）宅基地使用权的原始取得 １、法律直接授予 　在我国建立宅基地使用权制度之后，对之前的农村居民建房占用宅基地的情形，除有擅自占地、乱占耕地等违法情形之外，法律直接赋予了其宅基地使用权。 ２、集体经济组织依法无偿授予 　在农村村民实际居住需求的情况下，集体经济组织负有义务设定宅基地使用权并转移给作为其成员的村民，供其建造并保有房屋及其附属设施。但为了避免土地浪费，法律对于授予的程序、条件、面积等进行了规制。 宅基地使用权的取得 （二）宅基地使用权的继受取得　 　１、我国虽然不允许宅基使用权的单独流转，但是农村村民私有房屋的流转并不为法律所禁止。宅基地使用权可以通过房屋转让而一并取得。 　２、我国法律承认私有房屋为继承的标的，宅基地使用权也可因房屋的继承而取得。 宅基地使用权的效力 （一）宅基地使用权人的权利　 １、在宅基地上建造房屋及其他附属物 ２、有权处分宅基地使用权 （1）我国法律不允许宅基地使用权处分后用于非农业建设； （2）经处分后，宅基地使用权人不能再申请宅基地使用权； （3）宅基地使用权的受让主体受到限制，不能出售给城镇居民。 宅基地使用权的效力 （二）宅基地使用权人的义务 １、权利人不得非法转让宅基地使用权 以索取物资等方式变相买卖宅基地使用权的，不产生宅基地使用权转移的法律效力。 ２、接受政府统一规划 因国家基本建设或村镇规划需要征用土地或改变土地用途的，或者居民个人的宅基地过多的，经过法定程序，权利人应服从合理的调剂或重新安排。 ３、正当使用宅基地 不得将宅基地作为生产资料使用，如盖厂房等。 宅基地使用权的消灭 （一）宅基地的收回与调整 　　土地所有权人根据城镇或农村的发展规划，可以收回或调整宅基地使用权。 （二）宅基地的征收 　　国家为了公共利益的需要，可以征收宅基地，并就宅基地上的建筑物给予相应的补偿。 （三）宅基地使用权的抛弃 　　权利人自愿交回宅基地的，权利消灭。　 第十四章 用益物权 本章主要介绍了用益物权的含义与特征，以及土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权的含义、特点、效力等内容。 用益物权的含义与特征 （一）含义 用益物权是指非所有权人对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有、使用和收益的权利。 用益物权的含义与特征 （二）特征 1、是一种他物权：它是在他人所有的物上设定的物权。 2、是受到一定限制的物权：用益物权人行使权利不得损害所有权人的利益。 3、是以物的使用价值为实现基础的物权：它设立的目的在于获取物的使用价值，因而其标的物必须具有使用价值。 4、是有期限物权：任何一种用益物权都有一定的期限，在存续期间届满时，用益物权即归于消灭。 用益物权的含义与特征 （二）特征 5、大多为独立物权：绝大多数的用益物权一经设立，便具有独立于所有权而存在的特性，权利人对于用益物权的享有不以其他财产权为前提。 6、客体主要是不动产，但也可以是动产：用益物权的客体主要是不动产，动产一般不宜设置该权利，因为动产种类繁多、数量零碎、其价值一般也比不动产低；若有所需，可以买为自有，即使需要利用他人的动产，也可以通过借用或者租赁的方式满足，而不必依赖用益物权。 我国的用益物权体系 《物权法》确认了四种用益物权类型： （一）土地承包经营权 （二）建设用地使用权 （三）宅基地使用权 （四）地役权 土地承包经营权的含义与特征 （一）含义 土地承包经营权是指自然人、法人或者非法人组织对农村用于农业的土地，通过农业生产的方式加以利用的用益物权。 土地承包经营权的含义与特征 （二）特征 １、主体具有特殊性 该权利的主体是从事农业生产的自然人、法人及非法人组织；这不仅限于农村集体经济组织成员，还包括农村集体经济组织成员之外的自然人、法人或非法人组织 ２、标的物具有特殊性 该权利的客体为土地，但范围具有特殊性，不含城市国有土地。 ３、产生方式具有特定性 　 该权利不是直接依据法律规定取得的，而是需要由发包人和承包人之间签订承包合同，并且土地承包合同生效的时间即为该权利设立的时间。 土地承包经营权的取得 （一）依法律行为取得 1、以家庭承包方式设定土地承包经营权 这是指本集体经济组织成员以家庭为单位，与集体经济组织之间通过合同设定土地承包经营权的行为。这是土地承包经营权取得的最主要方式。 2、以其他方式设定土地承包经营权 对于不宜采取家庭承包方式的“