前期物业工程介入应知应会.docVIP

物业管理工程前期介入设计方案 物业前期介入可分两个阶段； 一 在开发商规划阶段介入： 物业在设计规划阶段介入工作内容: 对整个建筑物内的环境布局，功能规划，楼宇设计，材料选用，设备选型，配套设施，管线布局，施工质量，工程竣工验收等多方面提出合理意见。避免日后使用过程中产生美而不足或缺陷。介入： 管理机构服务人员配备，测算物业管理成本，制定物业收费标准及管理制度，设施设备安装验收规范等。 负责工程部日常工作，建立健全部门组织架构，人员配备，编写工作管理制度，操作规范和技术标准，设备日常运行检查，计划维护保养，节能降耗，组织各种大修及紧急抢修工作任务的执行，制订相关的应急预案。定期组织专业技能培训，对员工的考评，考核工作，本部门文件发布前的审核。 三懂四会 三懂:懂构造、懂原理、懂性能 四会:会使用、会维修保养、会检查、会排除故障 三懂懂火灾的危害性懂火灾的扑救方法懂预防火灾的措施三能能自觉遵守消防规章制度；能及时发现火灾；能有效地扑救初起火灾。四会：会操作维护和保养；会排除故障和预防；会正确使用防护用品，会防火救火和报警。安全检查五忌。一忌敷衍了事，外行凑数。二忌走马观花，马虎了事。三忌有始无终，查而不究。四忌时紧时松，不能坚持。五忌放任自流，置之不理。四清楚作业任务清楚,危险点清楚,作业程序清楚,安全措施清楚。安全生产是指在劳动生产过程中，要努力改善劳动条件，克服不安全因素，防止伤亡事故的发生，使劳动生产在保证劳动者安全健康和国家财产及人民生命财产安全的前提下顺利进行。四不放过原则事故原因不查清不放过责任人员未处理不放过整改措施未落实不放过有关人员未受到教育不放过 次装修 接收到商贸进场通知单，企业（商铺）到物业签署物业合同。 到工程部办理装修审批手续提供材料 企业租赁协议、物业合同（复印件加盖公章） 企业营业执照、税务登记证（复印件加盖公章，如果还没有营业执照，需工商局出具正在办理过程中的证明）或开业前补齐。 企业（商铺）委托第三方: 装饰施工单位提供材料 装修单位营业执照（复印件加盖公章）副本。 装修单位资质证书（复印件加盖公章）副本。 特殊工种作业人员证书（复印件） 提供相关二次装饰施工图（机电安装图，给排水图，结构图，效果图）等 所有装修内容必须在平面图上说明、反映。(企业和装修单位共同盖章) 若在原基础上改造装修，请在平面图上反映改造部位。 施工图清晰反映水电、空调等点位、管线走向。 如有特殊设备或特殊工艺，请明示 如有结构改动、加层，需要具有甲级资质的设计单位提供专业设计。 消防图纸需有具备消防设计资质的设计单位提供专业设计。 效果图 外部装饰效果图（门头，店招） 内部装饰效果图（含独立包厢） 装修进度表 以上资料齐全后方可报物业和商贸公司审批。 手续办理缴费，签署相关协议，办理出入证 装修审批通过后，企业到园区财务科缴纳装修施工保证金。装修保证金以100m2含以下收取5千元，101-500m2收取1万元,501-1000m2收取2万元,1001m2以上收取3万元。 企业到C区物业管理办公室提交装修单位营业执照（复印件加盖公章）和装修单位资质证书（复印件加盖公章）。 企业跟物业签订装修申请表、装修安全管理协议、房屋装修协议书、治安消防安全协议书等相关装修协议（讲清楚物料堆放区域进出路线，对产生异味及噪音的明确规定相关施工时间）。 办理装修施工出入证，装修出入证成本费每张人民币5元，施工出入证押金20元/张。 装修开工前钥匙由物业跟企业进行移交每套各两把，物业预留一把，等装修结束验收合格后返还另一把。 手续办理完毕即可进场施工。 装修验收 企业装修完成后，须报物业申请验收，验收通过之前不得擅自营业。 验收合格，退还装修施工押金，准予营业。 2.初步验收 装修单位营业执照资质证书□ 竣工图□ 隐蔽工程已进行验收□ 消防验收合格意见□ 环保验收合格意见□ 工商营业执照□ 税务登记证□ 卫生许可证□ 3.竣工验收 物业管理处验收汇总 验收内容 验收结果 整改内容 结构/承重墙 天花/楼板 门/窗 水、电、煤气管线 空调/室外机 弱电布线/终端 卫生设施/厨房设施 公共区域及外立面 其他 1、普通餐饮：1万方以上，建筑设计必须消防审核，竣工消防验收。 2、娱乐性餐饮：500方以上，建筑设计必须消防审核，竣工消防验收。 建筑总面积大于00平方米的餐馆、茶馆、咖啡厅，应报市消防支队审核验收。 小建筑合同额低于30万或300方以下，则只需开业前申请消防检查。建筑总面积小于等于200平方米且设置在首层、二层和三层的具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅，应报县消防大队设计备案