Presentationtitle介绍.ppt

* 九、不動產證券化基金 * 何謂「不動產證券化」？ 定義：係將企業或金融機構所持有之不動產物權予以規格化、單位化、細分化，並透過信託隔離風險，加以增強信用，藉以公開發行有價證券，直接由資本市場籌集資金之過程。 在我國可分為二種型式架構： 架構一 架構二 不動產投資信託受益證券 不動產資產信託受益證券 Real Estate Investment Trust (簡稱：REITs) Real Estate Assets Trust (簡稱：REAT) 辦公大樓、商辦、 商場、購物中心、 飯店旅館、餐廳、 工業區、廠辦、 出租型公寓、 停車場、遊樂區、 醫療大樓等 REITs不動產標的 * REITs vs. REAT 種類 不動產投資信託受益證券 不動產資產信託受益證券 說明 先發行證券募集資金，再投資不動產 「先有錢，再投資不動產」的型式 先將不動產信託，再據以發行證券募集資金 做法 受託機構向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產投資信託受益證券，以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券等所成立之信託。在國內REITs採取封閉式共同基金的運作模式，以有固定現金流量的不動產為主，且每年應分配信託利益 REAT的受益憑證，是將不動產或其相關權利切割成一張張受益証券，以債權的方式，由受託機構支付本金與利息給投資人，到期後把本金償還給投資人，是屬於長期固定收益的投資工具 (以融資為目的) 型態 像基金 像債券 收益 定期分配收益（主要為租金收入） 資產價值波動的資本利得 固定收益 投資門檻 散戶也可投資 多為大戶或法人 * REITs流程 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 資料來源：證券暨期貨月刊 * 不動產證券化投資要點 不動產證券化商品的投資重點：「有否穩定的收益？」 投資收益來源： 不動產的定期租金收入 買賣不動產的交易利潤 觀察重點： 穩定收 益來源 1. 標的不動產 2. 不動產管理機構 3. 不動產承租戶 觀 察 重 點 不動產標的組合是否分散？ 不動產所處地段是否優越？ 不動產標的本身是否良好？ 追求管理成本的降低 提高出租率與租金水準 承租戶是否分散？ 承租戶組合是否優良？ 承租到期日是否分散？ * 各種不動產投資工具的比較 項　目 不動產投資信託 不動產 不動產相關類股 投資金額 低 高 不一定（視勢股價高低） 投資收益 穩定 視地段即建物而定 受股市及不動產景氣影響 投資型態 參與不動產投資經營 直接購入不動產投資 參與不動產投資經營 收益來源 基金配息、市場交易 租金收入、買賣利得 股利收益、資本利得 風險來源 不動產景氣及經營 不動產景氣 不動產景氣及公司經營 固定配息 有 不一定 不一定 投資風險 低 高 高 信用評等 有 無 無 流 動 性 佳（集中市場交易） 不佳 佳（集中市場交易） 手 續 費 0.1425% 仲介費、代書費 0.1425% 相關稅負 股息享6%分離課稅 交易利得免課證交稅 租金收入課所得稅 交易利得課所得稅 其它稅負：土增稅、地價稅、房屋稅 股利收入課所得稅 交易利得課證交稅0.3% 資料來源：富邦投信、IBTSIC整理 2005.04 * 台灣現有已掛牌的REITs 台灣大型金控發行的REITs，多半以台北精華區商用大樓為標的物 名 稱 代 號 富邦R1 01001T 國泰R1 01002T 新光R1 01003T 富邦R2 01004T 三鼎 01005T 國泰R2 01006T 駿馬R1 01007T * 主題式基金 * 何謂「主題式基金」(Theme Fund)？ 仰賴基金公司之研究團隊，針對產業結構性或週期性的發展趨勢及 成長動力，進行前瞻性的研究分析，進而篩選出於強勢、弱勢、混 合市場中具有未來前景的長期趨勢為投資主題，隨後基金經理人再 搭配由下而上的個股基本面分析研究，進行投資配置。 說明 資料來源：德銀遠東 2008/08/04 資料整理：保誠投信 不追隨指數進行投資配置 以多主題的思維進行跨產業投資 具備議題性、流行性的特點 特性 * 主題式基金種類 能源類基金 金屬礦產類基金 農產品原物料基金 基礎建設類基金 生技醫療類基金 休閒消費類基金 替代能源類基金 公用事業類基金 * 投資主題式基金注意要項 基金名稱雷同，投資標的可有不同 當衛星不當核心 基金波動性大 判斷投資時點 * 十一