新联康2010年09月18日吉林万科城营销策划报告.ppt

* 主力蓄客期 时间轴 营销阶段 实体展示，给 予客户充分体验 阶段目标 推广主题 开盘信息 发布项目热销信息 宣传渠道 营销动作与活动 企业拜访 展示区开放、展示现场的客户联谊会 各类现场活动 开盘强销期 持销盘整期 户外广告 项目开盘信息 客户会宣传 项目进展跟踪报道，吸引客户持续关注 报纸 展示区开放信息 展示区开放信息 项目活动软文 开盘信息 客户答谢酒会 开盘典礼 维系积累客户，口碑传播以老带新 开盘热销 （客观与形式层面） 11月 12月 1月 2月 3月 11.21项目一期高调开盘 12.19项目 二次开盘 新年祝福 2011年 3.6项目三次开盘 营销时段节点及工作安排 开盘强销期 时间轴 营销阶段 口碑传诵、提升形象与产品，实现项目的持续热销 阶段目标 推广主题 实现项目销售目标 发布项目每一批开盘的热销信息 宣传渠道 营销动作与活动 企业拜访 各类现场活动 持销期 户外广告 客户会宣传 项目进展跟踪报道，吸引客户持续关注 报纸 项目跟踪报道 项目形象（项目信息） 项目活动软文 各批开盘 客户答谢酒会 各类现场活动 4月 5月 6月 7月 8月 4.16项目 四次开盘 5.15项目 第五次开盘（大规模） 7.17项目六次开盘 示范区开放、销售中心开放 长春、吉林房交会 5.7示范区开放 营销时段节点及工作安排 时间轴 营销阶段 口碑传诵、提升形象与产品，实现项目的持续热销 阶段目标 推广主题 实现项目销售目标 发布项目每一批开盘的热销信息 宣传渠道 营销动作与活动 企业拜访 各类现场活动 持销期 6、7号地块清盘期 户外广告 客户会宣传 项目进展跟踪报道，吸引客户持续关注 报纸 项目活动跟踪报道 项目形象（项目信息） 项目活动软文 各批开盘 客户答谢酒会 各类现场活动 9月 10月 11月 12月 9.10项目 第七次开盘（大规模） 10.22项目八次开盘 新年祝福 营销时段节点及工作安排 分批推售，营造市场热烈追捧氛围，保证持续销售的同时实现价格提升 市场参考数据： 新盘每期推盘量、套数不等； 开盘均匀去化产品，开盘后1个月内实现所推产品售罄，不断积累新客户，为加推做蓄客准备。 项目自身考虑因素： 第一次开盘前，完成万科城对外形象展示； 客户对项目区位的接受仍需一定时间的引导； 如何持续导入区域外客源及省内、省外客源成为项目重点； 高层产品的市场风险较大； 分批推盘，实现小步快跑 预热及开盘强销期 持销盘整期 10月 9月 12月 11月 1月 2月 3月 营销时段节点及工作安排 机遇与挑战 并存 通过房展会，我们已经拥有3800组的客户资源 我们进行大面积的筛选，去除50%的客户，我们仍拥有1600组的客户资源 加之临时接待中心开放后的新客户资源，足以支撑我们拥有1000组的排号量 项目启动后，再进行一次大面积筛选，我们可以剩余800组的客户资源 通过了解参加房展的客户多为首次置业型客户和首次改善型客户 90两房产品：204套 115三房产品：260套 135三房产品：56套 160+200瞰江产品：88套 合计：608套，约5.7万㎡ 我们拥有足够的客户量支持首次开盘推售5.7万㎡ ， 608套的万科城产品 基于对客户 的初步判断 在对项目的 理解之上 VS 推案建议 4# 3# 2# 13# 5# 推案位置图 第六部分 业务执行团队介绍 吉林万科城销售团队组织架构 项目主委 项目专案 项目市场 项目策划 项目助理 项目副专案 一线销售人员 THANKS 感谢聆听·敬请指教 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 现场包装 品牌联盟 美誉度 执行策略跟进2——美誉度 与吉林市内高端休闲娱乐、购物场所形成联动 凡本案业主凭万客会卡，在一定时间内可率先享受优惠 售楼处、样板段营造 在现场实景尚未完成前 售楼处、样板房、样板段就代表楼盘的品质 其包装至关重要 执行策略跟进2——美誉度 售楼处 售楼处包装 样板段包装 样板房示意一 [海派大户●中西合璧] 执行策略跟进2——美誉度 样板房示意二 [简洁大户●优雅风情] 执行策略跟进2——美誉度 执行策略跟进2——美誉度 样板房示意三 [精致小户●情绪畅想] 知名度 以丰满区域覆盖式营销为主 区域内地毯搜索 锁定区域旧住宅小区 市区内较早开发的住宅项目或老居民区内为主 区域内户外广告：引导旗/横幅/看板等 SP巡展 区域内卖场巡展：华联/乐购等 (短信广告/电信帐单/电梯轿箱广告等) 1·主攻区域营销 2·临近区域定点定向推广 开拓外区扩散客户 房展會、主要干道引导旗 大众媒体 3·少量全市性推广 执行策略跟进3——知名度 扩散客户启动 思考重点 NO.4 FINALLY HOW TO MOVE