江门新会区项目基础市场研究及物业研判报告2013年.pptxVIP

新会项目市场研究报告;城市背景分析;新会区经济总量在三区中居于领先，并领跑江门各县/市/区。 人均GDP达9209美元，相应已进入房地产快速发展阶段。;产业现状看，新会区处在工业快速发展阶段。2007-2011年间，第二产业年增长率达到22.16%，第三产业年增长率仅3.44%;新会已形成七大主要产业格局，其中四大传统产业占社会工业总产值54%，且各产业增长率都在20%以上。;6;新会社会消费品零售总额位居第一，但人均城镇居民人均可支配收入相对偏低。且零售所占社会消费比重低于逢江区近10%。;;;;城市背景分析;;根据控规要求： 绿化率：商业/商办物业绿化率不低于20%；居住物业绿化率不低于35%； 建筑密度：高层建筑密度不高于25%，多层建筑密度不高于30%；多层商办建筑密度不高于50%，高层商办建筑密度不高于40%； 建筑强度：高层住宅一般控制在20层以下；一类居住用地容积率0.8-1.0，二类住宅容积率控制在1.8-2.0之间。;;城市背景分析;2008-2011年，新会区房地产开发投资发展迅速，但2012年投资回落。同时，八成以上投资都在住宅市场。;17;18;19;;物业类型;项目;23;;办公物业研究;26;整个新会区纯写字楼基本上都是国有企业或者政府机构为主，一般市场写字楼基本以商住、商铺门面+2层办公、商务酒店等三种形式存在； 户型设计不合理，使用率偏低； 外观陈旧，装修档次不高； 整体物业管路水平低，基本上无物业管理； 主流租金水平在22-35元/㎡·月之间。;新会区写字楼现状：租赁商务酒店【案例：东升商务酒店】;冈州大厦目前招商办公室尚未完全完工，仅有几间办公室可用。现场有工作人员，经现场工作人员介绍，该项目还未正式招租，但租金定位基本在55元/㎡左右。该项目属于综合体项目。;以上项目属于新会区最繁华商业街道之一：冈州大道中。该地区商铺租金水平基本上在25元-60元/㎡，住宅租金在20元-40元/㎡。所以很多公司直接选择一层商铺作为企业门面，在利用2F商铺作为办公区域。;新会区真正意义上的纯写字楼基本上都属于国企或银行大楼。;江门新会区考察写字楼客户群体分析：;;假日广场;江门蓬江区考察写字楼项目：中信银行大厦;江门蓬江区考察写字楼项目：国际金融大厦;;江门江海区考察写字楼项目：中环广场;商务物业建议;办公物业研究;办公物业研究;;;商业名称;商业名称;商业名称;新会区典型商业项目分析——世纪广场[盛新百货];商业名称;商业名称;商业名称;商业名称;商业名称;商业名称;商业名称;商业名称;蓬江区典型商业项目分析——益华百货：目前不少江门人心中的“高档”代名词。;商业名称;所在区域;商业研究总结： 区域商业经营环境排序：蓬江区＞新会区＞江海区； 蓬江区的益华百货作为江门第一家City Mall概念的大型购物商场，改变了江门人的消费模式和观念，也成为江门商业最为繁盛的地方，也作为江门当前高档消费场所的标杆。 新会区缺乏较高档的消费场所，当前较好的商业项目是：世纪广场、大润发、华润万家，档次中等偏上，同时限于规模，都不能满足一站式消费体验需求。 江海区商业发展滞后，仅一个中环广场作为区域代表，且无商圈氛围。 购物中心租金水平：蓬江区＞新会区＞江海区； 蓬江区：首层100-500元/㎡·月，步行街租金400-500元/㎡·月 新会区：首层30-100元/㎡·月，外围临街铺最高可达250元/㎡·月；步行街400-500元/㎡·月 江海区：首层35-85元/㎡·月，周边街铺25-30元/㎡·月 未来商业供应：蓬江区北新区集中放量，将打造江门新的商业中心； 万达广场、时代广场、上城摩卡、益丞百货等项目合计商业体量预计超过60万方，北新区将打造江门新的商业中心。 ; 位于江门市南侧启超大道东侧，规划用地面积125亩，总建筑面和30万m。项目业态以办公、商务、购物、文化娱乐为主，是一座各类功能相互复合、相互作用、互为值价链的高度集中型是城市商业综合体。 该项目地处珠江三角洲经济区中心城市之一的——广东省江门市，距江门市约10公里，距新会区中心约2公里，北侧靠近直通江门市中心的南环公路、新会大道、交通便利。未来必将成为江门市新的城市名片，产生巨大的社会效益、经济效益和环境效益。;江门（新会）美吉特广场CCMall项目效果图;江门（新会）美吉特广场 ——各层平面图;江门（新会）美吉特广场 ——各层平面图;江门（新会）美吉特广场 ——各层平面图;江门（新会）美吉特广场 ——各层平面图;江门（新会）美吉特广场 ——各层平面图;5 F（五层）;6 F（六层）;步行街是购物首选场所，占据42%的比例；同时消费者平时主要的休闲方式是娱乐休闲，占据46%的比例。;;XXXXXX;XXXXXX;商业体量估算;各类购