江南新城别墅项目营销策划报告2006年.pptVIP

★ 市 场 篇 石家庄别墅市场分布状况 石家庄在售别墅市场分析 项目户型分析 项目SWOT分析 项目开发建议 一、石家庄别墅市场分布状况 目前，石家庄的别墅分布主要集中在两个区域，一是二环及市郊附近，二是风景区附近； 1、石家庄二环及市郊附近 代表性楼盘有西山花园、北苑别墅、欧陆园别墅、长城三宏别墅、卓达·太阳城、顺驰·蓝郡、纳帕溪谷等新老楼盘； 2、风景区域附近代表别墅 植物园附近的原乡，龙凤湖附近的天籁·山水清音、竹影草堂为主，蟠龙湖风景区的碧水别墅、蟠龙湖别墅、圣地亚庄园、月光溪谷等别墅项目； 3、平山景区在建的温泉桃花城、神池花园、水印长滩等。 二、石家庄在售别墅市场分析 1、市场供应量迅速增加 随着纳帕溪谷二期、原乡、卓达·太阳城、顺驰·蓝郡的开发销售，2005年的别墅市场供应量迅速增加。纳帕溪谷二期总建筑面积25万平方米，顺驰·蓝郡总建筑面积约29万平方米，周边风景区在售面积约35万平方米。2005年石家庄别墅的供应量达到近百万平米，市场别墅供应量剧增。 2、消费者需求品位日趋提高 经济生活水平的提高，消费者对绿色生态生活的向往日益凸显，以致消费者对别墅的要求日趋提高。产品、配套、景观及建筑风格定位较好的纳帕溪谷，销售情况良好。由此说明消费者对其品质较高的别墅项目较为看好，对需求的产品品质要求越来越高。 3、别墅市场分布的不平衡状况 石家庄别墅区的分布存在着一定的不平衡性，主要分布在风景区地带和市郊河溪地带。就地理位置来说，市区的北部、南部相对较少；不能满足消费多区位、多层面的需求，随着顺驰·蓝郡、卓达·太阳城两个东南部别墅项目的出现，将能满足部分消费者的需求，如需要满足消费者的真正需求，需要在不同方位开发风格、档次具有差异化的第二、三局所。 三、项目户型分析 分析： 由上表中可以看出石家庄目前别墅项目中的独栋别墅，多为大户型，户型面积最小为126㎡，最大面积可达500㎡；近期的别墅项目则以联排、双拼为主，多是中小户型，户型面积最小126㎡，最大面积为400㎡。 2、价格分析 A、石家庄别墅市场销售均价已达到2800元/平方米。 B、位于石家庄风景区的别墅有碧水别墅、蟠龙湖别墅、天籁·山水清音等，由于开发成本低廉、距离市区较远，单价2000—3000元/平米左右，总体价格较低。 3、别墅销售进度分析 4、目标客户分析 据调查统计购买别墅的消费者，主要由私营企业主、外资企业的中高层管理人员、经营实体或贸易人、从事金融、证券、保险业的高收入人士等构成。其中，中高层管理人员比例达到了43.92％，技术人员占27.85％，私营企业主占15.3％，自由职业者为6.10％，其他占6.77％。 A、核心客户 企业中、高级管理者、政府机关领导、资深教授、资深医生、记 者等组成。具备特征如下 文化水平：以大学学历为主，部分具备本科、硕士及以上学历； 家庭收入：家庭年收入在30万元以上； 固定资产：拥有房产及各种股票、债券等资产可达到百万元以上 事业：拥有一份稳定且工作薪水颇高的工作或事业，而且正处于 向上发展期。 B、重要客户 主要由个体经营商户以及本市富裕户组成。特征如下 文化水平：学历以大专为主、本科的较少； 家庭收入：家庭年收入在20万元以上； 固定资产：拥有的房产及其他资产可达到百万元左右； 事业：拥有一份稳定且工作薪水颇高的工作，而且事业正处于向上发展期。 竞争楼盘概况一览表 竞争楼盘综合分析 石家庄别墅采用的建筑风格一般为欧式或美式风格； 别墅业态以联排或双拼别墅为主； 独栋别墅建筑面积多在270-450平方米左右，联排别墅建筑面积多在160-300平方米左右。 都是规模性开发，顺驰·蓝郡、卓达·太阳城、纳帕溪谷等。 四、项目SWOT分析 1、优势分析 项目位于常州路以南、正定城墙以西、107国道以东、正定南环路以北，交通便利周边历史文化浓厚，正定历史文化街、大佛寺、开元寺、广惠寺等国家级、省级保护文化遗址分布在项目周边。 周边自然环境较好，距政府重点规划中的滹沱河生态水系工程约千米左右。 项目自身规模较大，适宜形成别墅居住区。 项目定位独特，是石家庄目前唯一定位于江南风格的别墅项目。 2、劣势分析 项目距离收费站较近，影响石家庄消费者的购房积极性。 周边有个别兽药厂这样的污染企业存在。 项目紧邻107国道，距离京广铁路较近，噪音污染严重。 滹沱河目前无水，自然景观较差。 3、机会分析 石家庄北部目前尚无大型别墅区 消费者收入增加给项目提供发展空间 2005年12月《关于发布实施促进产