2014新景祥万科龙西项目竞标整合案.pdfVIP

九都荟 引言 从龙西与九都荟的 “像”与 “不像”说起 ··· G52 同属南站区域、产品组合类似 相似一：同处南部新城的核心地段 龙西G52地块、九都荟均位于南部新城核心区南京 南站区域 相似二：相似物业形态及产品组合 龙西G52地块 九都荟 龙西G52主力户型：90㎡三房及115㎡三房 90㎡三房、115㎡三 90㎡三房、 九都荟主力户型：90㎡三房及115㎡三房 主力户型 115㎡三房 主力户型 房、144-146㎡四 房 区划差异，享受公园物业 差异一，行政区属：“江宁”VS “雨花” 龙西G52地块隶属江宁区，非主城区行政区属 差异二，物业组合： “住宅”VS “综合体” 龙西G52地块以住宅为主（仅北侧少量办公），而九都荟则 打造为城市综合体； 差异三，公园物业：G52独有的优势资源 龙西G52地块B地块南侧规划建设运动公园，独有优势资源； G52 VS 九都荟 虽处同一 区域，物业类型相似 ，但规模及行政 区属存在明显差异； 作为同一区域内的两个项目， 龙西 不是九都荟的单纯延续 ，而是通过对九都荟产品线的补充 ，提升万科品牌在城南的竞争力 G52龙西地块（行政区划：江宁） 万科九都荟（行政区划：城南） 居住用地总建面（万㎡） 7.39万方 总建 18.25万 住宅容积率 2.8 容积率 2.39 主力户型 90㎡三房、115㎡三房、144-146㎡四房 主力户型 90㎡三房、110㎡三房 销售价格 2.3万/㎡ 【G52项目目标挑战】 14年6月首开，15年2月收官推盘 实现12个月清盘销售 【本次汇报核心问题】  龙西项目面临的市场竞争环境？  龙西凭借何种产品价值构建确保在竞争中脱颖而出？  通过何种营销策略保证龙西项目销售目标实现？  销售组织实现龙西和九都荟的双赢？ 科学家的智慧家 一、市场竞争环境分析 二、寻找客户“龙西”属性 三、基于客户感知的产品配置策略 PRAT 1 市场竞争环境分析—— “一个人的九都荟，一群人的龙西” 【南站片区整体市场格局】随着主城土地供应逐步稀缺，城南区域价 值将迅速提升，同时全市2.2-2.4万/平米价格段的缺失，为九都荟的入市 提供了市场空窗期 09-13年主城及江宁均价涨幅 仙林湖：双地铁、名 城中板块 53.4% 校学区、自然湖景、 城东板块 47.7% 品企聚集、金陵学区 城南板块 29.0%