律所房屋租赁合同备忘录.docVIP

君合律师事务所 备忘录/MEMO 收件人：成都市龙门山生态旅游综合功能区领导小组办公室 张佳 主任 发件人：君合律师（成都）事务所 王 律师/曲 律师 关 于：办公房租赁合同 时 间：2014年3月9日 敬启者： 作为贵公司的法律顾问，根据贵我双方《法律顾问合同》的约定，现就贵司与四川信通会计师事务所有限责任公司签订《房屋租赁合同》的相关事宜提供如下法律意见，供贵公司参考： 一、出具《合同审查意见书》的主要法律依据 　　1、《中华人民共和国民法通则》（下称民法通则） 　　2、《中华人民共和国合同法》（下称合同法） 二、合同审查的目的和方向 合同审查的目的：审查该房屋租赁合同是否协商清楚以避免日后产生纠纷；审查该合同是否存在法律漏洞，以帮助当事人将法律风险降到最低。 合同审查方向：合同当事人主体资格是否有效等 三、合同审查遵循的基本原则 　（一）合法性原则 　（二）真实性原则 　（三）完备性原则 　（四）规范性原则 　（五）公平原则 四、合同的基本情况 （一）合同性质：房屋租赁合同 （二）合同当事人 出租人（甲方）：四川信通会计师事务所有限责任公司 承租方（乙方）: 成都市龙门山生态旅游综合功能区领导小组办公室 应审查出租方是否依法成立，查看其营业执照，看其是否年检并进行必要的工商查询。 审查出租人是否享有出租房屋的实体权利，出租人未标明自己是房屋所有权人还是委托或代理出租人，或房屋共有人等情况。 （三）房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致 这点主要是看房屋的产权证，审查其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。　 （四）审查房屋的坐落地点、面积、结构、装修状况、附属设施和设备状况 　　1、必须写明租赁房屋实际所处的确切位置 　　2、租赁面积的计算方法(使用面积还是建筑面积) 　　3、房屋结构 　　 上述1-3的审查，主要是查看与房屋产权证所做的登记是否一致。 （五）审查租赁期限 租赁期限是否合法 　　 （六）审查租金、租赁保证金和有关费用及支付方式、期限 　　1、租金是否包含水电费、空调费、物业管理费等费用; 　　2、租赁保证金约定是否合理及租赁期满后如何处理; 　　3、支付方式是现金支付、转帐支付还是其他支付方式; 　　4、支付期限有月付、季付、年付等，合同中应明确约定并确定支付的具体 日期或最后日期。 （七）关于其他条款的审查 1、修缮条款：审查修缮责任是否明确 2、转租条款：审查是否允许承租人转租及转租的条件 3、保险条款：审查是否投保公众责任险或第三者责任险、保险费用负担 4、合同的变更与解除：审查是否对己方当事人较为有利 5、违约责任条款：审查是否显失公平，对已方会不会有较大的不利影响 6、免责条款：审查免责的范围 7、争议解决条款：审查管辖约定是否正确、有效，选择诉讼的，有无违反 级别管辖、专属管辖的规定，选择仲裁的，仲裁委员会的名称是否准确无误 8、备案条款：审查由谁向房屋管理部门履行备案的义务及备案费用的负担。 （八）审查是否已将当事人双方约定的特殊要求内容全部列入合同中，是否有遗漏的特殊事项。 合同存在的主要问题 （一）形式方面 1、该租赁合同无合同编号； 2、该合同未附有营业执照、法定代表人身份证明等相关证书； 3、合同条文格式不清，如合同第二条为租赁期限却包含有解除条款。 （二）实质方面 1、合同显失公平，乙方责任过重，如该合同第4条； 2、合同附解除条件中只约定甲方解除条件，而未约定乙方解除条件；《合同法》第234条规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”； 3、该租赁合同未约定违约责任； 4、未制定合同生效条款； 5、未约定租金的支付方式； 6、合同中第4条第5款为无效条款； 7、条款内容不清：第4条第7款； 8、 第4条第6款与出租面积相矛盾； 9、 免责条款中甲方责任过轻； 10、未明确租赁房屋在合同期间内发生产权变更、抵押或被司法机关依法拍 卖等情况的处理； 11、合同中未写明现有的房屋装修状况； 12、未写明房屋交付时附属设施和设备的状况； 13、合同未明确租赁期满时如何处理新装修或添设附属设施、设备，若合同 提前解除或终止时又应做何处理； 合同的审查修改意见 鉴于上述情