第二章 房地产2.pptVIP

　　第二章　　房 地 产 第一节　房地产的含义 第二节　房地产的特性 第三节　房地产的分类 第四节　房地产的描述与分析 第一节　引言 一、房地产估价的定义 是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。 二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义 （一）土地的含义 三种典型的定义： （1）土地是指田地、地面。 （2）土地是指“地球上陆地的表层，包括水域在内。 （3）土地是指自然物、自然力或自然资源。 对房地产估价来说： 土地是一个三维立体空间，具体是指地球表面及其上下一定范围的空间。 地面（坐标、四至、形状、面积等来描述） 地上：地面以上一定范围内的空间 地下：地面以下一定范围内的空间 （二）建筑物的含义 建筑物是一种地上定着物，有广义和狭义。 广义的建筑物既包括建筑物也包括构筑物，狭义的建筑物就是指房屋。对房地产估价来说广义理解。 是人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物二大类。 房屋：是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的空间场所。 构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 （三）其他地上定着物的含义 其他地上定着物是建筑物以外的地上定着物，也称为其他地上附着物、附属物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应附着土地或建筑物的转移而一同转移的物。 三、实物、权益和区位 （一）房地产实物的含义 房地产实物是指房地产中看的见摸的着的部分。 实体、质量和功能。 （二）房地产权益的含义 是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于实物衍生出来的权利、利益和收益。 中国目前的产权主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。 房地产所有权包括独有、共有和建筑物区分所有权。 房地产使用权主要是土地使用权，包括出让土地使用权，划拨土地使用权，土地承包经营权，宅基地使用权，临时用地使用权。 地役权用益物权的一种。指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。供役地，需役地。以通行权为多。 租赁属于债权，其他都是物权。 房地产价值受房地产实物和权益的影响。 房地产区位：可以从位置、交通、环境和配套设施（基础设施和公共服务设施）描述。 区位对房地产价格起决定性作用，区位、区位还是区位。因为房地产是异质性产品，具有不可移动性和位置固定性。 四、房地产的其他名称 （一）不动产 财产分为动产和不动产。如法国民法典第516条规定：“一切财产，或为动产或为不动产。” 　 什么是不动产：房地产又称不动产，它有广义和狭义两层内涵：广义不动产是指土地、土地上的永久建筑，基础设施等不可移动的资产； 狭义不动产仅指土地以及土地上的建筑物和由它们衍生的各种物权。 《中华人民共和国担保法》第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。” （二）物业 物业：香港通常使用这个词，就是房地产之意，来源于英国property。与大陆之“物业”不同，大陆物业为“房屋及配套设施设备和相关场地。”常用词“物业管理”。 在香港还有地产、楼宇、房地产等用语。 3、real estate和real property land指地球表面向下到地心，向上到天空（地球外层），所有自然之物都包括在内。 real estate是land加上永久着在其中、其上和其下的人工改良物，如构筑物和房屋。real property是real estate加上与其有关的各种权益，包括权利、利益和收益。一般real estate和real property常通用，但使用real estate居多。 四）房地产的基本存在形态 （一）土地形态 （二）建筑物形态 （三）房地形态 六、房地产含义的总结 第三节　房地产的特性 一、不可移动 估价时要实地查看，充分考虑估价对象所处的地理位置和周围环境 二、独一无二 独特性、异质性、非同质性、个别性。 三、寿命长久 投资与消费的双重性，耐用年限较长。 折旧年限与耐用年限；已使用年限和尚可使用年限；建筑物使用年限与土地出让年限。 四、供给有限 土地的有限性。 五、价值量大 单位价值高，总体价值高。 六、流动性差 难以变现，变现能力弱。流动性是指在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。 七、用途多样 用途的竞争、转换及并存的可能性。 土地利用的选择一般是商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒