02房地产项目开发工作流程中的成本控制节点(四大阶段 10个过程).docVIP

资料类别：房地产开发（私密KF－ZQ001） 整理时间：2011年5月10日 房地产项目开发程序和成本业务流程 一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程） 阶段 程 序 需准备的资料 行政管理部门 成控关键点 项目 前期 阶段 项目建议书（申请报告） 提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。 发改委（计划局）以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、计划、建设等部门参与初步设计和方案审批。 参与方案甄选：规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析；收集计费基数，建立各地政策性数据库，设计排查 项目选址方案 项目核准或备案资料： 申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等＋营业执照。 设计任务书、投资计划 初步设计（建设方案） 项目 准备 阶段 施工图设计、图纸审查 办土地使用证：土地出让合同、交费证明等； 办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图； 办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。 建委（建设局） 检验收费标准，记录零时开支收费，填写成本表格 项目征地、报建、招标 土地、环保、 消防、人防、 规划、建设等 行政管理部门 同上 项目 施工 阶段 组织施工（安全、监理） 质量监督记录、分项（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。 建设局 进度付款、材料批价、索赔、变更的处理 项目 竣工 验收 阶段 验收、结算、备案 验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。 建设、规划、 消防、环保等 行政管理部门 同上，结算，积累决算数据 资料整理归档 内部资料室 建设档案馆 同上 产权登记、物业管理 办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。 房地产管理局 评价物业管理及维修阶段的待发生成本 二、房地产公司项目开发的内部工作流程及成控关键点 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 成控关键点 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 土 地 获 取 阶 段 土地 信息 收集 地块现状图 落实地块具体位置及周边情况 项目部 规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 项目部 经济效益预测 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解 项目部 研发部 工程部 对交通、施工条件做分析 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 项目部 和售价有关 了解未来发展规划 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑 项目部 研发部 社会效益分析 土地 价值 初判 了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整 项目部 土地成本、拆迁费用 了解项目开发成本 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 项目部 建立政策性数据库 了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排 项目部 销售部 时间及进度和成本的关系密切 土地 价值 深判 可行性研究报告 现状图（纸质加电子文件） 项目部 市场深度调研 销售部：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；研发部：负责协助进行区域市场调研。 项目部 销售部 研发部 预测可能售价 项目最终定位 根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。 研发部 销售部 项目部 工程部 方案决定设计 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 进行项目开发的方案设计和成本测算。 研发部 成本部 项目部 销售部 工程部 方案比选，提出不同方案对造价的影响 开发周期及付款计划 各部门会同研讨：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。 项目方案确定 总经理 各部门 必是增值方案 现金流测算 财务部 成本部 各部门 根据类似项目估算 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 成控关键点 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 土 地 获 取