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企业会计准则第3号----投资性房地产 一、准则的内容框架 本准则由六章19条内容构成，其中： 第一章总则：主要是规定准则制定的目的、投资性房地产的定义和范围。 第二章确认和初始计量：主要是规范投资性房地产的确认条件和初始计量方法。 第三章后续计量：主要是规范投资性房地产后续计量的方法。 第四章转换：主要是规范投资性房地产与非投资性房地产互相转换的条件和转换后的计量方法。 第五章处置：主要是规范投资性房地产的处置方法。 第六章披露：主要是规范如何披露与投资性房地产有关的会计信息。 二、准则的制定背景 1、随着经济的发展和投资观念的改变，对房地产或物业项目进行投资，已逐渐在一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。比如： 有的企业将投资性房地产作为主营业务； 有的企业在主营业务之外兼营房地产投资业务； 有的企业投资房地产主要是想从房地产的增值中获利； 有的企业投资房地产则是为了抵御通货膨胀的风险等。 2、以往人们习惯地将企业投资性房地产当作一般的固定资产来进行会计处理，这种做法并不合适。 一方面，固定资产净值不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高于其账面原值的数倍，甚至数十倍。 另一方面，房地产投资具有金额大、周期长、流动性弱和变现能力差的特点，收益高但风险也大。 因此，将投资性房地产作为一般的固定资产处理显然不合适，但是将它们按流动资产以成本和市价孰低的原则来处理，也不合适。 3、会计界对投资性房地产的会计处理面临以下挑战性问题： （1）投资性房地产是否需要像其他固定资产那样提取折旧？ （2）如果允许不提取折旧，又应以什么样的标准来划分普通房地产与投资性房地产？尤其是当自用和投资性土地或建筑物在地域上不能明显划分时。 （3）对投资性房地产是否允许进行价值重估？ （4）如果允许进行价值重估，应以什么价值作为投资性房地产的重估价？ （5）对于各年之间重估价值变动所造成的差额，究竟是作为净收益还是作为股东权益或资本公积处理？ 对于诸如此类的问题，多年来一直没有相应的会计准则来加以规范，造成不同企业之间、甚至同一企业在不同的会计期间有关投资性房地产的会计信息的差异很大，缺乏统一性和可比性。有些企业甚至把对投资性房地产的价值重估作为粉饰业绩、操纵利润的一种手段。 因此，在会计实务中，迫切需要把投资性房地产从固定资产中划分出来，作为一类单独资产来制定会计准则。 4、对投资性房地产制定会计准则符合我国会计改革的国际化趋同目标。 目前，对投资性房地产制定会计准则的国家、地区或机构主要有英国、香港和国际会计准则委员会等。 （1）最早制定投资性房地产会计准则的国家是英国。 英国会计准则委员会在1981年11月就发布了标准会计实务公告第19号（SSAP19）“投资性房地产的会计处理”，首次对投资性房地产作出了概念上的界定，并对投资性房地产的会计和报告规定了标准实务。 英国会计准则委员会在1994年7月对标准会计实务公告第19号（SSAP19）进行一次修订和补充，完善了有关投资性房地产价值重估方面的内容。 （2）我国香港地区在1987年10月发布了标准会计实务公告第13号（SSAP13）“投资物业会计”，该公告在1988年10月、1990年7月和1994年9月经过数次修订，内容渐趋完善，但它基本上参照了英国的标准会计实务公告第19号（SSAP19） 。 （3）国际会计准则委员会1986年3月发布、1994年格式重排的国际会计准则25号 （IAS25）“投资会计”，对投资性房地产作出了如下定义： 投资性房地产是指在土地和建筑物上的投资，对它们的占用实际上不是为了供投资企业或与该投资企业同一集团的其他企业的经营或使用。 IAS25还规定，对企业持有的投资性房地产，可按以下任何一种方法予以处理：①按照国际会计准则第16号“不动产、厂房和设备”的要求，将其作为不动产处理。②将其作为长期投资处理。 国际会计准则委员会在1998年7月又发布了一份关于投资性房地产会计准则的征求意见稿，要求对所有的投资性房地产以公允价值计量模式取代历史成本计量模式。 赞成采用公允价值模式的学者都认为，公允价值可以准确地反映投资性房地产的真实价值。 反对采用公允价值模式的学者则认为，公允价值缺乏可靠性，并且不稳定。 2000年3月，国际会计准则委员会在圣保罗召开了国际会计准则理事会，会上，该准则以14票赞成、2票反对的结果获得通过，形成了国际会计准则第40号（IAS40）“投资性房地产”，于2001年1月1日开始实施。 在该准则中，对投资性房地产的计量，既允许采用公允价值模式，也允许采用成本模式，并且划分为基准处理方法和备选处理方法。 三、准则的主要特点 1、要求单独核算和反映投资性