第7章 房地产转让代的理.pptVIP

第7章 房地产转让代理;7.1 房地产代理概述 7.1.1 代理 2.代理的种类 以代理权产生的依据不同，可将代理分为委托代理、法定代理和指定代理。 (1)委托代理。委托代理，是基于被代理人对代理人的委托授权行为而产生的代理。 (2)法定代理。法定代理是指根据法律的直接规定而产生的代理。 (3)指定代理。指定代理是根据人民法院和有关单位的指定而产生的代理。 ;7.1 房地产代理概述 7.1.1 代理 3.无权代理 无权代理是指行为人没有代理权而以他人名义进行民事、经济活动。无权代理包括以下几种情况： (1)没有代理权的代理行为； (2)超越代理权限的代理行为； (3)代理权终止后的代理行为。 对于无权代理行为，“被代理人”当然可以木承担法律责任。《民法通则》规定，无权代理行为“只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任”，但“本人知道他人以自己的名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。 ;7.1 房地产代理概述 7.1.1 代理 4.代理关系的终止 (1)委托代理关系的终止。委托代理关系可因下列原因终止： ①代理期间届满或者代理事项完成； ②被代理人取消委托或代理人辞去委托； ③代理人死亡或代理人丧失民事行为能力； ④作为被代理人或者代理人的法人终止。 (2)指定代理或法定代理关系的终止。指定代理或法定代理可因下列原因终止： ①被代理人取得或者恢复民事行为能力； ②被代理人或代理人死亡； ③指定代理的人民法院或指定单位撤销指定； ④监护关系消灭。;7.1 房地产代理概述 7.1.2 房地产代理业务的主要类型 1.房地产卖方代理业务 房地产卖方代理是指房地产经纪人受委托人委托，以委托人名义出租、出售房地产的经纪行为。房地产卖方代理的委托人为房地产开发商、存量房的所有者或是出租房屋的业主。 房地产卖方代理业务按委托人的不同可以分为以下3类： （1）商品房销售代理。 （2）房屋出租代理。 （3）二手房出售代理。 2.房地产买方代理业务 房地产买方代理业务是指房地产经纪人受委托人委托，以委托人名义承租、购买房地产的经纪行为。房地产买方代理的委托人为需要购买或承租房屋的机构或个人，即购房者或承租者。由于受消费习惯、交易成本等因素的影响，目前房地产买方代理业务的发展还不是很成熟，这方面的业务主要集中在境外公司和个人在中国境内承租房屋的代理上。从业务总量上看，买方代理业务远远少于房地产卖方代理业务。 ;7.1 房地产代理概述 7.1.3 房地产代理业务的种类 房地产代理业务存在于房地产开发和经营管理的各个环节中，其中主要有： （1）房地产转让代理； （2）房地产租赁代理； （3）房地产抵押代理； （4）房地产产权登记代理； （5）房地产营销代理； （6）其他房地产代理业务； 本章主要介绍房地产转让代理。;7.1 房地产代理概述 7.1.4 房地产代理的操作程序 房地产代理的形式虽然较多，但从其实质上而言，主要是确定了经纪人作为代理商与开发商或业主的权利义务关系。而房地产代理作为一种中介活动有其自身的规律。房屋买卖代理业务是房地产代理业务中最为广泛的，下面以房屋买卖代理业务为例，介绍代理业务一般的操作步骤： 1.确定委托代理关系 房地产经纪人与开发商或业主通过签订委托合同，得到开发商的授权委托，取得代理商的身份，并在委托合同中明确代理方式、中介费用的支取方式及其比例等。经纪人在接受委托时应审查开发商有无《商品房销售许可证》，涉外销售的，还应有《涉外销售许可证》。 对二级市场上委托出售的房屋应审查有无《房屋所有权证》和《土地使用权证》。如果不具备这些合法权证，该房销售前景再好，中介利益多厚，都不能接受委托，以免引起纠纷。;7.1 房地产代理概述 7.1.4 房地产代理的操作程序 2.进行市场销售的可行性论证 经纪人取得代理商身份后，就应着手进行市场销售前景的分析、论证。对房地产这种特殊商品来说，其所处的地理位置是至关重要的。当然，房屋的价格及其建筑风格、品位也决定了其消费对象和消费层次。因此，对代理项目应从其所处的区域、地段、投资结构、平面布