第一章 总 论 一、实男场管理法的概念 (一)市场的含义 市场是.pptVIP

第六章????? 房地产法 第一节 房地产法概述 ; 房屋方面，我国存在三种所有权：国家所有，集体所有，个人所有。房屋可以作为商品发生所有权的有偿转移，称为“买卖房屋”。此时，房产权实即房地产权，包括房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权。 在土地与房屋连为一体而发生使用权转移的场合下，土地使用权转让、抵押、出租时，“房随地走”；房产转让、抵押时，“地随房走”。此即房、地一并转移的原则。 房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产时，指的是房屋所有权、房屋使用权；当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。 （二）房地产市场 我国现时所称房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。 房地产市场具有一般市场的共性，如要求贯彻平等、自愿、公平、诚实信用的原则；但作为一类特殊商品交换，它又具有自己的若干特性。 ; 1．综合功能 房地产是房产与地产的总称，既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，因而形成综合功能。 2．多级市场 房地产交易，既包括土地使用权的出让（一级市场）以及出让后的转让、抵押、租赁（二级市场），还包括土地使用权出让（一级市场）后的房地产开发经营（二级市场）以及投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成多层次的市场。 3．法定形式 房地产属于不动产，通过登记发证确认其所有权和使用权，房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转移，都必须依照法律规定到当地房地产行政主管部门办理登记手续。 4．国家适度干预 对房地产市场，实行国家宏观调控，如土地用途管制、集体土地使用权不能直接出让；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；控制城市豪华建筑项目等，与此同时充分运用市场竞争机制，既要规范化，又要放开搞活。 （三）房地产业的概念 狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两大类： ; 一类是从事城市房地产开发和交易的。所谓房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 另一类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。国家鼓励吸收外商投资进行土地成片开发。 广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。 房地产业在国际上被列为经济活动中的独立的一大类型。我国对房地产业也作了定位：“房地产在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。” 二、房地产法的概念、体系和基本原则 （一）房地产法的概念 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。 房地产法调整房地产关系。具体内容包括如下几项： 1．土地、房屋财产关系 土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产。 ; 2．土地利用和管理关系 土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。 3．城市房地产开发经营关系 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 4．城市房地产管理关系 城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于政府管理、监督行为。 5．城市物业管理关系 物业管理服务公司与物业所有人（即业主）、使用人之间，就房屋建筑及其配套设施和居住小区内绿化、卫生、交通、治安、环境等管理项目进行维修、修缮与整治而发生的一系列社会经济关系，也可归属于广