第九章 业主的建的筑物区分所有权.pptVIP

第九章 业主的建筑物区分所有权 ;[教学要点] 1、建筑物区分所有权的概念和特征 2、专有权及专有部分的范围3、共有权及共有部分的范围 4、管理权 [重点、难点] 1、专有权及专有部分的范围2、共有权及共有部分的范围;;;二、建筑物区分所有权的概说 （一）一元论说 1、专有权说 日本学者我妻荣先生说：建筑物区分所有权，是在专有部分上成立的所有权，其性质与一般所有权无差异。1804年法国民法典第664条：建筑物的各楼层属于不同的所有人。;;;（三）新一元论说（享益部分说） 所谓区分所有权，是指区分所有人对区分所有建筑物的“享益部分”享有的权利，它不仅是一种财产权，也是一种全新的物权。;（四）三元论说 为德国贝尔曼先生所倡，又称“广义的区分所有权” 。认为区分所有权，是由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分持分权（共有所有权）和因共同关系所生的成员权三要素所构成的一种特别所有权。;关于区分所有权的概念，我国宜采三元论说，理由如下： 第一，将建筑物区分所有权解为由专有权、共有权和成员权三要素构成，可以克服以上各说之不足。 第二，三元论说反映了建筑物区分所有权的固有属性，表明了建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权。 第三，三元论说可以涵盖因区分所有建筑物所生的一切法律关系。;第四，三元论有助于协调区分所有者个人和团体之间的矛盾。 基于以上分析，建筑物区分所有权的概念可以定义为：由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分所有权和因共同关系所生的成员权所构成的特别所有权。;三、建筑物区分所有权的特征 1、区分所有权是在对建筑物进行区分的基础上产生的。 纵向的区分 横向的区分 纵横向区分 ;2、区分所有权的客体主要是建筑物，但不限于建筑物 首先是建筑物，但不限于建筑物。 其次到小区，绿地、道路、公共场所公共设施。;;四、建筑物区分所有权的发展;五、我国现行有关立法 1、《商品房销售管理办法》第18条规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独力产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利、承担义务。 2、《物业管理条例》第6条：房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有下列权利： ;　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 　　(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 　　(四)参加业主大会会议，行使投票权； 　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权； 　;;六、建筑物区分所有权的法律关系;七、建筑物区分所有权的构成要件;;案例分析;第二节 专有所有权 一、专有所有权 （一）专有所有权的概念与性质 又称专有权或特别所有权，它既是区分所有权的“单独性灵魂”，也是区分所有权结构中的单独所有权因素。其含义指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的单独所有权。 ;;;二、专有所有权的客体-----专有部分 第一，构造上的独立性，又称“物理上的独立性” 。 第二，使用上的独立性： 1、单独使用 2、独立的经济效用。 第三，通过登记并予以公示并表现出法律上的独立性;三、专有部分的范围 一）理论学说 1、中心说。认为专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心。 ;;;4、壁心和最后粉刷层面说。认为专有部分的范围应分别内部关系和外部关系而定。在区分所有人之间，尤其是有关建筑物的维持、管理关系上，专有部分应仅包含壁、柱、地板和天花板等境界部分表层所粉刷的部分，但在外部关系，尤其是对第三人（如买卖、保险或税金等）关系上，专有部分的范围则包含壁、柱、地板和天花板等境界部分厚度的中心线。;;第三节 共有所有权;特征： 1、从主体上看，区分共有所有人的人数众多。 2、从客体上看，其范围较为广泛。 不但包括建筑物内，还延伸到小区。;3、共有所有权即包括权利也包括义务。 （1）全体区分所有人对建筑物整体所共有的权利、义务； （2）对建筑物某一部分共同享有的权利； （3）因一部分区分所有人在一部共用部分上设定专有权而产生的权利义务； （4）因对建筑物基地的利益而发生的区分所有人与土地所有人之间的权利义务。;;;;;（四）区分所有人作为共有所有权人的权利 1、共有部分的使用权 2、收益权 3、单纯的修缮改良权;;二、业主对共有部分的权利义务;;第四节 共有部分的范围;;;案例分析;; 第五节 建筑物区分所有人的管理权 一、管理权的概念和特征 1、概念： 指区分所有建筑物的业主作为团体成员之一对整栋建筑物所享有的管理权利。 共用部分属于共同