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物业与业主 转一位业主发在塘沽区紫云论坛的状子，描写的是生活在紫云园的业主们两年来忍受着物业提供的劣质服务，不少业主因此拒交后期物业费，但物业终将业主们告上法庭，法院一审判业主缴纳大部分物业费，但部分业主不服，又上诉到天津二中院······ 　　 　　上诉（答辩）状 　　 　　天津第二中级人民法院： 　　 　　我是新港三号路紫云园2栋3门号的业主。现就天津市滨海新区人民法院（以下简称滨海法院）审理《天津市塘沽区福星物业管理有限公司（以下简称福星物业）起诉我不交 　　本上诉状序目： 　　A: 上诉理由 　　B：天津市塘沽区福星物业管理有限公司起诉我不交 　　A:本人就滨海法院审理（天津市塘沽区福星物业管理有限公司起诉我不交B，另补充理由如下： 　　1：此案件为合同纠纷，但本人认为a:福星物业制定并与紫云园全体业主所签署的《紫云园物业管理手册》（既《合同》）违反了国家法律法规国务院101号令，《城市新建住宅小区管理办法》、（建设部{1994}33号令），物业本身不是行政执法部门又不具备执法主体资格，无权对业主进行经济处罚和违章占地、违章摆摊等恢复原状或清除等权利，本论证已得到滨海法院判决书中的支持与肯定；b:根据《紫云园物业管理手册》紫云园小区公共契约第十二条：当小区入住率达50%以上时，物业管理公司或开发企业应召集第一次物业代表大会，选举产生小区的业主管理委员会；c:根据福林物业与天津开发区福林发展有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》第五条乙方权利义务中第十一款规定：本物业交付使用后有下列情形之一的，负责召集首次业主会会议：1·出售建筑面积达50%以上；2·业主入住率达50%以上；3·首位业主实际入住达两年以上的。而本小区的业委会选举在2010年09月份进行的。物业方显然违反了该约定，所以我认为我与物业所签署的《紫云园物业管理手册》（既《合同》）无效；福星物业接手本小区后陆续违反了与天津开发区福林发展有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》部分义务（参见B），另天津开发区福林发展有限公司作为甲方只安置了福林物业掌管该小区物业管理而并未对其合同期限内的有偿服务工作进行有效的监督管理，造成福林物业在为小区业主提供所谓物业服务中存在大量问题，我认为他们签订的《天津市前期物业管理服务合同》合同无效或福林发展有限公司存在监管瑕疵。 　　 （附《紫云园物业管理手册》、《天津市前期物业管理服务合同》、《天津市滨海新区人民法院民事判决书》为证） 　　2：如果该合同关系成立，滨海法院所认定的‘就我栋电梯问题，我们部分业主多次找到原告要求修理，原告多次只是登记而不作为，原告不予认可，被告未能提交证据证明原告不作为的情况，滨海法院法院不予采信。’我认为滨海法院判决有误。作为业主是没有保留该记录本的权利和义务，所以主张在我，而举证在物业。我觉得福星物业违反了与天津开发区福林发展有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》中的第二条 物业管理服务事项中第八款：物业管理有关的文件、资料和业主情况的管理；第五条第三款：建立物业项目的管理档案。还请物业出示该记录本。 　　 （附《紫云园物业管理手册》、《天津市前期物业管理服务合同》、《天津市滨海新区人民法院民事判决书》为证） 　　3：如果该合同关系成立，滨海法院不采信被告提出的门前积水问题、地砖破损问题、汽车进出门卡问题、保洁员清洁问题、饲养禽畜问题、商业问题，本人势必提出异议。我觉得福星物业违反了与天津开发区福林发展有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》中的第二条 物业管理服务事项中第三、四、五、六、七、款中物业管理区域内共用设施和附属建筑物、结构物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、自行车棚、停车场、会所、电梯、小区安防设施、公用水电、气设施、排水设施、天线；共用绿地、水面、花木、建筑小品的养护管理；公共环境卫生，包括公共场所及场地、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运；车辆行驶与停放秩序的管理服务；维护公共秩序，包括门岗执勤、巡视、闭路电视、监控。第五条第四款对业主违反国家和本市有关法律、法规和规章及业主公约的行为，进行劝阻、制止，并向有关部门报告。另福星物业违反了《紫云园物业管理手册》紫云园小区公共契约中第十条第一款：天津市塘沽区福星物业管理公司对小区内的房屋、公共设施、设备及居住秩序等事宜行使管理权。 　　 （附《紫云园物业管理手册》、《天津市前期物业管理服务合同》、《天津市滨海新区人民法院民事判决书》为证） 　　B:以下是我向天津市滨海新区人民法院递交的就（天津市塘沽区福星物业管理有限公司起诉我不交 　　业主在入住之日起已提前交纳了一年的物业费用，而福星物业管理有限公司的物业管理服务却未真正履行有关义务，并存在大量物业服务不到位问题，最终造成部分业主不交物业费的恶性循环，