我国商业银行房地产信贷风险压力测试研究.pdfVIP

财务管理 i —AOMMCCEORCUNtATLING 信贷风险压力测试研究 口危 英 (娄底职业技术学院 湖南娄底 417000) 摭 ：近年来，我国房地产对商业银行的严重依赖引起了各界广泛的关注，如 格按照评估报告所写 ，特别是表中预 何提高我 国商业银行风险管理能力 ．预防和控制房地产信贷风险成为我 国商 测销售价格 由于是审批和办理抵押的 业银 行面临的重大课题 。本文以长沙某银行 为例 ，通过设计房地产贷款压 力测 关键信息 ，所以在项 目评估阶段一般 试方案(包括确定承压对象、承压指标 ，分析压力因素、压力指标 。假设压力情 比较保守 ，该值一般取得 比较低 。 景 ，构建、运算、分析 自下而上的财务模型)，揭示影响房地产开发企业的利润 (三)资金投入进展表 率的主要 因素，并提 出政策建议 ，防范房地产贷款风险。 对每个项 目需要获得其资金来源 的信息，以确定资金来源构成进而确 父键溺：房地产信贷风险 压力测试 利润率 定资金成本。如下页表 3所示。通过表 3可以清晰地反映预算总投资和实际 压力的测风试险分是析一方种法以定。本量文分结析合为国主内交均价为7535元／平方米 ，同比增长 总投资的执行情况 ．以及总投资 中贷 36％，楼价再创新高 。上半年政策密集 款 占的比重 实际(长沙某银行相关资料)，系统全面 调控 ，“新国八条”、限贷 、限购 、限价 、 (四)销售进展表 地测试分析我国商业银行的房地产信 加息接踵而来，房地产下半年开始出 在分析了项 目的成本和费用 后 ． 贷风险压力并提出相关政策建议。 现回落，投资主体结构和市场供需关 就应该进一步分析项 目将来产生的经 一 、 描述 目标资产 、业务组合 。确 系发生改变 ．四季度成交量出现大幅 营性现金流人。下页表 4反映了项 目 定承压对象和承压指标 下滑 ，价格增速放缓。年 内央行三次加 的销售进展情况 ，包括已销售面积 、已 以长沙市某银行为例 ．取其 2011 息，5年期贷款利率 1O年来首破 7％。 销售价格以及剩余销售面积。已销售 年 12月 31日的贷款数据 。首先 ．如果 根据这一态势，再结合长沙市居民逐 面积和剩余销售面积之和应与评估表 房产项 目只租不售，或是政策性经济 渐提高的可支配收入水平，综合考虑 中项 目建筑面积一致。最后是在售同 适用房、动拆迁房等，虽然也是广义上 后选择房地产开发项 目的销售价格和 类房产 目前均价 。反映的是未进行预 的房地产开发 ，但与一般项 目的资金 5年期贷款利率作为压力指标。 售项 目的同类房产 的参照价格。 来源 、资金回笼方式完全不同，故取该 三、数据来源与研究思路展示 (五)财务报表 银行住房开发贷款去除了报告 日此类 数据主要来 自银行内部数据 ，主 上述 四张表大体上反映的是该项 贷款后的数据，最后确定的样本为恒 要来源有各信息系统如WIND资讯金 目一段时期内的发生数 ，为流量信息。 大 、保利 、世纪金源 、万科 、万达 、北辰 融终端及每个项 目的评估报告。对每 为更精确地反映企业在压力时点的存 实业 、厂房集 团、融科 、运达 、通用地 个项 目，为获得其将来的销售利润率 ， 量状况 ，还应知道企业在压力时点的 产 、香港新世界 、宜居地产等