第2章_物业管理机构.pptVIP

第一节 业主、业主大会与业主委员会 一、业主 我国《物业管理条例》中明确指出：房屋的所有权人为业主。即物业的所有人，是所拥有物业的主人。在物业管理中，业主是物业管理企业所提供物业管理服务的对象，业主又是物业管理市场的需求主体。 （一）业主的分类 1.按照业主是自然人还是法人，可分为自然人业主和非自然人业主（法人和非法人组织）。 2.按业主是单独拥有物业还是与他人共同拥有物业可分为独立产权业主和共有产权业主。 家庭住宅物业的业主形式上属于独立产权业主，实质上是共有产权的业主。 3.按物业的所有权主体性质不同，可分为公房业主和私房业主。 4.按物业基本用途不同，可将业主分为居住物业业主和非居住物业的业主。 5.依据享有物业所有权份额的多少不同，可把业主分为大业主和小业主。 （二）物业使用人 含义：不拥有物业所有权但通过某种形式获得物业使用权并实际使用物业的人。 包括两大类：与业主共同居住的朋友； 物业的租户； 物业使用人与业主在物业管理活动中的最大区别是物业使用人不具有在业主大会上的投票权。 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 提出制定和修改管理规约，业主大会议事规则的建议； 参加业主大会会议，行使投票权； 选举业主委员会成员，并享有被选举权； 监督业主委员会的工作； 监督物业管理企业履行物业服务合同； 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 监督物业共用部分、公用设施设备和专项维修资金的管理和使用； 法律法规规定的其他权利 通常情况下，业主大会召开采用的是集体讨论的形式，这种形式能够充分展示各方的意见。但对于简单的问题，业主之间并没有争议的情况下，可以通过征求意见的形式，以节约时间和成本。 5.业主大会的表决方式 投票 票数的计算通常有两种方法： 1）每一个业主只能有一票投票权 适用：每户的面积平均；业主人数占绝大部分比例的 2）按建筑面积计算 适用：非住宅区物业 例如：住宅物业按套计算，每套计1票；非住宅物业按物业建筑面积计算，100m2以上的，每100m2计1票，100m2以下的有房地产权证的，每证计1票。单个业主所持的投票权最高不超过全部投票权的30% 6.业主参加业主大会会议的方式：亲自参加；委托代理人参加 业主不能出席时，可以委托代理人出席业主大会会议，但必须办理合法的委托手续，委托代理人可行使投票权，但不具有被选举的资格。物业使用人可列席业主大会，但没有投票权。 7.业主大会会议的表决规则：普通多数同意方式；特别多数同意方式 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 1、根据住建部的相关规定，判断是不是业主，就看你有没有买房！因而，毫无疑问你是业主。房产证只是迟早拿的问题。在小区内，你可以行使业主的相关权利 。 2、有20%以上业主提议后，在提议后14日内应召开临时会议或发生重大事故（火灾）或紧急事件需及时处理的。 3、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 经营性： “一业为主，多种经营”，围绕“服务业主”这一中心，开发能产生一定经济效益、满足多种需求的经济增长体，达到“双赢”。 专业性： 物业服务企业：具有相应的资质等级 物业服务从业人员：具有相应的专业技能及证书 统一性： 实施统一管理，避免多头管理造成混乱 平等性： 物业服务企业和业主是平等的商业合作关系， 扭转以前的“物业服务企业是保姆、是管家的看法 ” 直线式的组织机构是最早的企业管理形式，是一种“块块管理”的机形式。主要特点是不设专业的职能机构，各级行政主管负责行政和专业管理职能，实行从上到下的垂直领导和单项逐项负责制。 案例： 徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但徐先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。 如果对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？如果物业对此部分进行维修是否额外收取费用？