XXX号国际公寓全程广告策略报告（DOC 28页）.docVIP

XXX号国际公寓全程广告策略报告 目录 一、项目概况 二、项目SWOT分析 1、项目优势（strength） 位置优势——三个商圈，一个公园，地处朝阳公园板块。 （2）品牌优势，仲量联行盛名之下无虚士。 （3）地中海式风格的欧式建筑，朝阳板块中独一无二。 （4）整体建筑体现人性化特征 挑空9米，北部7层利于观湖。 2、项目劣势（weakness） （1）板块市场公寓产品众多，同质化严重，周边竞争性楼盘林立。 （2）营销周期短。 （3）期望均价高，一层挑空9米造成 空间损失成本加大 （4）碧湖居一期遗留问题，口碑营销带来障碍。 （5）围合式结构 带来采光、景观、朝向、通风。（4）目标客户群体的在相对缩小，兴趣在转移 五、项目全程广告策略 2004年3月15日开工，2004年春节前夕封顶，2005年5月—6月开盘，2005年12月---2006年1月入住。建筑采用全现浇剪力墙结构，地下2层，地上11层，项目由4幢7—11层板楼围合而成，其采光、通风可以得到充分保障。楼间是中心绿地，有风雨玻璃廊连接各个单元门；楼外是学校和朝阳公园，住户可以享受内外两重环境。 性质：外销公寓 定位：北京市最豪华的高档住宅项目之一。 地理位置：北京市朝阳区朝阳公园西路9号 发展商：XXX房地产开发有限公司 物业管理：仲量联行 周边环境：梯田式流水，曲径通幽，中央喷泉，下沉式广场。 交通状况：交通便利、购物方便，距机场十分钟车程，乘车去燕莎商城只需5分钟。 总建筑面积：000000000m2 二期336套房子中，全部为一梯二户甚至一户，东侧观湖景户型均为一层一户（平层），面积在400平米左右。其他户型在170——330平米之间。 设计师利用大面积空间体现出功能分区的概念，每套户型中卧室区和家政区都相对独立，部分户型中设计有双主卧及双主卫。卫生间、厨房面积都较大，厨房可设计成通透型，促进了家庭成员间的沟通；每户都有2个入口，分供主人和工人使用，这样，主人的生活空间就不再受到家政活动的干扰。 另外，碧湖居还将采用独立式中央空调，人车分流以及智能化等时尚设计，五星级会所配有游泳池、健身、娱乐等多项功能，可全方面地服务于业主。 二、项目SWOT分析 1、项目优势（strength） 位置优势——三个商圈，一个公园，地处朝阳公园板块。 “XXX号国际公寓，地处被众多业内人士看好的朝阳公园西侧，此区域具有以下显著特征： 丰富的景观资源； 深厚的涉外文化积淀； 长期聚集的精英人群； 上述三点都将构成本案的无可比拟的重大利好。 朝阳公园是全亚洲最大的城市公园，为周边的楼盘提供了良好的景观资源优势，以至于在朝阳公园的基础上形成了众多的景观住宅。长期涉外氛围的积淀、精英人群的聚集也为本案占领高端市场提供了潜在的销售利好。 丽都商圈可以看作是燕莎商圈的延伸区域聘用世界知名的房地产服务及投资管理公司仲量联行仲量联行在建筑风格上，引人亲切淡雅的地中海式建筑风情，以动静多变的水体和层次丰富的绿化为主体，屋顶、外墙，构成自由浪漫的建筑情调。前几年购房者在购房的时候，只关心开发商对于房子产品本身的承诺，这一阶段可以称为房地产的产品时代。 现在购房者不仅注重对于产品的考察，而且越来越重视开发商声誉、实力的考察。不少购房者已经意识到买房子更是买一种生活方式与生活品质，必须满足自己的心理和精神需要。 产品的人性化。景观、朝向、通风。根据《北京CBD商业发展规划》2002至2010年预测，CBD区域的消费人群约有50万，其中，年轻时尚的商务白领约25万到30万，CBD常驻财富阶层及涉外人士约万，商务旅行人群约1．7万，文化休闲人群约1万至2万，观光人群在4万至8万左右。从CBD的规划看，1000万平方米的建设量中有500万平方米是写字楼，这表明CBD的商务功能将得到彻底体现，尽管从目前的在销项目看，大有住宅盖过商务写字楼的势头，但却没有一个项目属于纯正的居住项目，大都是写字楼、商务公寓、高楼公寓三位一体的规划土地供给和土地价格的变化，在很大程度上影响了房价的涨落。在所有影响房价变化的因素中，土地供给和消费需求直接决定房价。?开盘、销售时机优势 碧湖居二期工程即“9号国际公寓”于 2004年3月15日开工，春节前夕封顶，2005年5月—6月开盘，2005年12月---2006年1月入住。本案在销售的时候，竞争楼盘基本销售完毕，本案属于朝阳板块的收笔之作，在朝阳公园板块本案是高档住宅外销公寓的绝版。 4、项目威胁（threats） （1）、来自同质化产品和可替代品市场的威胁 在品质接近、价位接近的情况下，供给市场上外销高档公寓庞大的集中释放量如何消化将变得让人棘手。 “XXX号国际公寓主要户型面积及总价概况 位置 户型面积 均价 总价(RMB) 东侧观湖景户型 400平米（平层）