房地产经纪人习题.doc

计算部分 一、名义利率与实际利率的关系式 i=（1+r/m）m—1 1、某人借款80万元，借款年利率为6%，按月计息，则实际利率为（ ） A6% B6.1% C6.14% D6.17% 二、资金时间价值的计算 （一）资金时间价值公式的记忆 只要记住F=P（1+i）n和P=A/i[1-1/(1+i) n]这两个基本公式，其他公式都可推导出来。 （二）资金时间价值公式中系数名称的记忆 ①求什么就是什么系数（特殊：求A分别叫资金回收系数和储存基金系数） ②F与P换算公式对应的是一次支付系数 ③F与A、P与A换算公式对应的是等额序列支付系数 （3）资金时间价值公式的计算 2、P=A/i[1-1/(1+i) n]中的系数称作（ ） A一次支付现值系数 B一次支付终值系数 C等额序列现值系数 D等额序列终值系数 3、某开发商向银行借款100万元，年利率为6%，按季计算利息，到期一次偿还本息，期限为3年，则到期应偿还本息为（ ）万元。 A118 B119.1 C119.6 D120 4、某物业经营期为10年，年净运营收益为30万元，到期转让物业的净收入为360万元，折现率为8%，该物业的收益现值为（ ）万元。 A120 B368 C437 D660 三、财务评价指标的计算 5、某房地产投资项目总投资1000万元，第一年年初投入200万元，第一年年末投资了500万元，第二年年末投资了300万元，第三、四年年末销售收入分别为1600万元和800万元，折现率为10%，则该项目财务净现值为（ ）万元。 A768 B810 C846 D986 6、某项目分别使用12%和14%计算所得的净现值分别为130万和-68万元，则该项目的内部收益率为（ ） A12.79% B12.98% C13.26% D13.31% 7、某投资项目累计净现金流量现值出现正值的期数为8年，上期累计净现金流量的现值为-11.6万元，当期净现金流量的现值为23.2万元，那么该投资项目的动态投资回收期为 7.5 年。 四、物业估价方法的计算 （一）不同面积内涵下物业价格的换算 8、可比实例使用面积单价为3200元/每平方米，使用面积与建筑面积比例为80%，则修正为建筑面积单价为（ ）元/每平方米 A2560 B2667 C3840 D4000 （二）物业状况调整的计算 9、某估价对象住宅位于七层住宅中的五层，可比实例为同样结构的六层建筑的四层，成交价格为3563元/每平方米。楼层系数分别为103%和106%，则可比实例的修正价格为（ ）元/每平方米。 A3459 B3462 C3533 D3666 （三）折旧额的计算 10、某建筑物的建筑面积为100平方米，单位建筑面积的重置价格为500元/平方米，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，净残值率为5%。该建筑物的年折旧额为（ ）元。 A1387 B1345 C1486 D1583 （四）关于收益乘数的计算 11、某房地产价格为467800元，年收益为39600元，则其收益乘数为（ ） A0.98 B6.83 C9.59 D11.81 （五）关于非正常税费负担的调整计算 12、房地产买卖双方在房地产买卖合同中写明，买方付给卖方9450 元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。在该地区，房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的5.5%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的2%。则该房地产正常成交价格是（ ）元/平方米。 A8800 B9200 C10000 D11000 （六）期房价格的计算 13、某期房尚有一年才能投入使用，与其类似的现房价格为3500元/平方米，出租的年末净收益为330元/平方米。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的3%，该期房目前的价格为（ ）元/平方米。 A3095 B3128