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世联房地产开发流程及风险控制
* * * * * (一)已按土地使用权出让合同付清地价款并取得《房地产证》;(二)取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;(三)投入资金方面,已达工程预算投资总额的25%(不含地价款),并经注册会计师验资;工程形象进度方面,七层以下(含本数)的商品房项目,已完成结构工程并封顶,七层以上的商品房预售项目,已完成三分之二结构工程;(四)已确定施工进度和竣工交付日期;(五)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权,以及未被司法机关、行政机关限制房地产权利。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 房地产开发流程及风险控制 2008’中国农业银行惠州分行培训课程 主讲人:深圳市世联土地房地产评估有限公司 企业融资部 技术总监 刘丽丽 * 主要内容 一、房地产开发一般流程 二、房地产开发环节主要参与者 三、惠州市房地产开发流程 四、房地产项目开发贷款中的风险 * 房地产开发3个特点 1 资金密集性 2 不可逆转性 3 登记有效性 关注政策变化,例如: 土地政策 / 金融政策 / 税费政策 / 预售制度 等 关注市场变化,例如: 竞争项目 / 畅销户型 / 未来的供应 / 价格变动 等 关注登记制度,例如: 合同备案制度 / 转移登记制度 等 * 举例: 某房地产项目的经济效益分析 注: 图表表示某一高层住宅项目现金流、累计现金流,项目于2003年1月通过转让的方式取得项目用地; 项目占地31,288平方米,规划建设为10栋17~33层高层住宅楼 ,于2003年5月开工,预计2005年2季度完工,2004年3季度取得预售许可证销售; 项目总投资共计5个亿,土地成本占总投资的32%,项目向银行融资1个亿,贷款期限为2年; 项目实现的销售价格为7500元/平方米; 季度 万元 取得预售许可证 经测算: (1)项目的动态回收期为3.05年; (2)项目开发1.5年(预售证取得)累计投入资金最大为2.5亿; (3)项目总投资5个亿,其中36%的自有资金,银行融资占20%,预售款占44%; (4)发展商的税前年平均利润率为15%; 投入资金最大 项目现金流 项目累计现金流 1 资金密集性 * 取消预售政策,项目的经济效益分析 取消预售制度——售价不变 项目现金流 项目累计现金流 测算结果: (1)销售价格不变,项目的动态回收期为3.75年;发展商利润不变,动回收期为3.69年 (2)销售价格不变的情况下,发展商税前年利润为4%;利润不变的情况下,销售价格由7500元/平方米提高至8800元/平方米; (3)项目开发2.5年(竣工验收)累计投入资金最大,为4.7亿; (4)发展商在自用资金35%不变的条件下,项目总投资达5.4个亿(融资成本提高4千万),银行融资占60%,销售款占5%; (5)银行融资3200万,贷款期为3年; 取消预售——发展商利润不变 取消预售——发展商利润不变 取消预售制度——售价不变 * 影响因素 现有的预售政策 取消商品房预售制度 影响程度 (1)对发展商融资资金影响 自有资金35%的条件下,银行融资占总投资的20%; 银行融资1个亿,贷款期限为2年; 自有资金不变的条件下,需银行融资占总投资的60%; 银行融资3.2亿,贷款期为3年; 自有资金不变的条件下,银行融资资金提高40%; 贷款期延长1年; (2)项目投资回收期影响 投资回收期为3.05年 销售价格不变,项目的动态回收期为3.75年; 发展商利润不变,动回收期为3.69年; 动态回收期延长0.65-0.7年 (3)发展商利润影响 税前年平均利润率为15% 销售价格不提高的条件下,税前年平均利润率为4%; 销售价格不变的条件下,发展商税前年利润降低了11% (4)项目融资成本的影响 融资成本为1000万 融资成本为5000万 融资成本提高4倍,同时导致建造成本提高 (5)房地产价格影响 税前年平均利润率为15%下的销售单价为7500元/平方米 税前年平均利润率为15%下的销售单价为8800元/平方米 确保发展商利润率不变的条件下,销售单价提高了17% 预售和取消预售政策,项目的经济效益分析比较表 * 一、房地产开发一般流程 * 房地产开发一般流程(中国5段模型) 项目取得之前 (策划阶段) 0.5~1年 前期准备 (准备阶段) 建设及销售 (实施阶段) 竣工入伙 (完工阶段) 物业交接/管理 (运营阶段) 投资机会研究 项目建议书 可行性研究报告 项目取地策略报告 资金筹措 组建公司 签订土地合同 资金筹措 勘察测量 规划设计 临时供水供电 场地平整等 0.5年 开发报建 工程招投标 开发建设 销售与招商 楼
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