第七章 房地产开发的投资决策.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * P=A1B1S1+A2B2S2+A1B2S4+A1B2S5=0.8*0.6*0.3+0.8*0.6*0.4+0.8*0.4*0.8+0.8*0.4*0.1=0.624 甲公司的决策者要考虑的问题是，能否至少占有50%的市场份额。这时，他们可以用概率树来描述这个问题。 图中A是甲公司可选择的方案，B是乙公司的竞争反应，S是市场变化。为了得到至少50%的市场份额，甲公司要考虑达到50%或50%以上市场份额的各种情况的组合。状态S1、S2、S4、S5都符合这一条件，最后求到的概率为0.624。 （4）风险测度法 1）估计法 （1）客观估计法 （2）合成概率 （3）估计分为：客观后果、主观后果、行为后果估计 2）直接判断法（主观估计的一种） 3）β系数法 Β= 某项物业的预期报酬-该项报酬中的非风险部分 整个物业市场的预期报酬-该期报酬中的非风险部分 4）比率法：营业化率、偿债收益比率、保用占用率 1、对待风险态度 （1）回避风险 （2）追逐风险 （3）中间型 四、房地产开发经营中的风险回避 A 效用 盈利值 回避风险 A 效用 盈利值 追逐风险 A 效用 盈利值 中间型 特定事件，高盈利值，高风险，同等盈利值，对于不同的风险偏好者效用不同 （1）风险回避 （2）风险抑制 （3）风险自留 不可避免的纯风险； 风险已发生，只能采取措施弥补； 可转移风险，成本太高，例如：火灾风险投保成本太高 投机风险，为了获取最大收益 （4）风险转移 如：投保；预售 （5）风险组合 如：房地产开发经营类型组合、空间组合；基金 2、对待风险策略 划分原则 分类 区别 对策 风险后果 纯风险 只会造成损失不会带来收益 尽全力防止和避免 投机风险 可能造成损失也可能带来额外受益 积极参与，努力求利避害 （1）政治风险 投资前——投保（海外公司）； 投资后——当地寻找原材料、当地筹资、当地雇工；发生风险后——合理谈判 （2）经济风险 投资前——投保、联合开发；投资后——缩短开发期；风险发生后——促销促租 （3）金融风险 利率风险——预测利率上升时，争取用固定利率去筹资； 外汇风险——调整外汇风险的时间结构；调整外汇风险的价值结构（本币结算、金融交易、多种货币和特别提款权使用） （4）个别风险 （5）自然、人文风险——投保 3、房地产开发经营中的风险回避 例如：提供员工素质、加强财务管理等 第三节 房地产开发投资决策方法 一、房地产投资决策的基本概念 二、房地产投资决策过程的三个阶段 三、房地产投资决策的基本要素 四、房地产投资决策的内容与类型 五、房地产投资决策的方法 一、房地产投资决策的基本概念 所谓决策，对其简单的描述就是做出决定。 人们在日常生活和工作实践中，往往可能采取各种行动。选择哪一种行动对自己比较有利，一般的方法是，根据目前自己所处的环境、条件，并充分考虑自身所具备的条件和存在的不足，预测周围环境及条件发生变化因素对自己的影响等，从中选择一种对自己最有利的行动，并按此执行，这就是决策。 在房地产投资活动中，总会有不同的投资方案可供选择。在众多房地产投资方案中抉择出最佳的方案，这就是房地产投资决策。 理性的房地产投资者，主要考虑投资的利润与风险，其投资决策过程通常有三个阶段:第一阶段为策略阶段，即界定可接受的报酬与风险；第二阶段为分析阶段，即衡量可能的报酬与风险：第三阶段为决策阶段，即评估各种报酬与风险。 二、房地产投资决策过程的三个阶段 策略阶段主要是投资报酬与风险的界定，首先要建立个人的投资哲学与投资原则（在什么状况下可以投资或愿意投资），并建立个人的投资目标与准则，使自己的利润达到最大。 策略：在什么状况下，自己应做何种决定。 期望利润需求利润，则投资；反之则不投资。 此策略阶段的重点：如何确立投资者个人的需求利润与最高可能风险。 第一阶段: 策略阶段（界定报酬/风险） （1）投资策略（Investment Strategy） 由投资者界定、评估、澄清风险及利润的本质与水平，及其达成此目标的途径。可以说是一全方位覆盖的用语，包括投资哲学、投资目标、决策准则、计划、政策及分析等的决定。 （2）投资哲学（Investment Philosophy） 指导个人投资行为的一般原则及个人信仰。投资哲学反映了投资者的财务与管理资源，对房地产的知识与技术、可运用时间及相关本质的搜寻，此外，还决定了投资者可接受的风险与利润。 与投资策略有关的用语 （3）投资目标(Inv