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『东环18二期』项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 第二章 项目分析 第二章 项目分析 一、地块分析 一一、、地地块块分分析析 地块分析分别从区位尺度、周边尺度、地块尺度下，对区位条件，周边环境、 地块内部本身条件进行分析。 （一） 区位分析 （（一一）） 区区位位分分析析 从区位尺度下，我们看到本项目主要受到泛CBD区域和东三环区域两个区位 概念的影响。 1、 CBD区域的区位影响分析 11、、 CCBBDD区区域域的的区区位位影影响响分分析析 本项目临近北京市规划中的CBD（中心商务区）。CBD是北京市重点发展的城 市建设项目，已经成为房地产开发的热点之一，与复兴门金融街、海淀中关村 等地区相比，作为CBD地理中心的国贸商圈有着更为雄厚的发展基础，无论 是从现状写字楼的供应规模、档次，还是酒店等休闲设施的数量，档次都是北 京市最为集中和成熟的区域。 CBD规划中，道路与绿化用地的比例分别为39%和11%，可建设用地为50%， 其中商业金融用地占可开发用地比例的50%，居住与混合用地各占25%。三 种性质的用地占了最主要的比例，即商业金融用地、混合用地、居住用地。其 中商业金融用地沿建国门外大街和东三环带状分布；居住用地主要分布在CBD 9 『东环18二期』项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 第二章 项目分析 区域的边缘地区；混合用地主要分布在建国门外大街北侧，与其相临，并将居 住用地与商业金融用地隔开。总体上讲，居住用地在CBD区内呈外延性分布。 虽然CBD区域向周边有很强的影响，但由于有通惠河的阻隔作用，在通惠河 以南的区域居住物业的档次下降为明显。 CBD金十字东北侧为CBD规划中的核心区，有最大规模的写字楼潜在供应， 目前土地存量大，在未来将成为主导CBD区功能的中心。在未来，随着CBD 大中型外资公司的入驻，以及以中央电视台为代表的传媒公司的进驻，CBD 区域将形成以多层次多行业的大型公司群落，中高收入人群、涉外人群、流动 人群聚集。区域具有较强的投资升值潜力，形成一个快速上升的区域，并带动 周边房地产迅速发展。 短期内 与逐步增强的商务办公氛围比，CBD区域内居住功能的发展相对滞后。短短期期内内 这一区域的发展必然会形成居住与办公功能的不平衡，必然会进一步带动发展