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商业经济评论 房地产市场宏观调控的法律思考 ●文 1舒 真 关【键词】 房地产，宏观调控 2010年是中国房地产宏观调控频次最密 政策难以贯彻执行。而法律具有规范陛、强 体实施细则，进一步明确了房产税的征收对 集的一年，但同时也是房地产业最高歌猛进 制性、稳定性和长期性的特点。如果用法律 象和实施办法，有效地解决了房地产宏观调 的一年。虽然 2010年国家下 “猛药”泼了两 条文把宏观调控的目标、原则、要求、手段 控的可操作性问题。这是我国房地产市场宏 盆冷药水，还是无法收敛。 等固定下来，产生法律效力，权利、义务和 观调控理性化的具体表现，也是我国房地产 国家统计局统计数据显示，2010年，我 责任都得到规范，那么无论政府、企业和个 市场宏观调控法制化的标志l生事件。 国完成房地产开发投资48267亿元，比2009 人都必须遵守，违法者也要受到惩处，而且 年增长33．2％。房屋施工面积40．55亿平方米， 具有权威性，可以长期的、稳定的发挥作用， 房地产市场宏观调控的 同比增长 26．6％；房屋竣工面积 7．60亿平方 取得较好效应。 法律措施 米，同比增长4．5％。2010年 l2月份，全国 宏观调控必须要有相应的法律来规制。 70个大中城市房屋销售价格同比上涨 6．4％， 法律需要对国家宏观调控的全程进行控制 ， 完善立法 新建住宅销售价格同比上涨 7．6％。2010年 防止机关或个人滥用宏观调控权损害民众利 我国在房地产市场调控领域虽已出台了 以来中央的房地产调控，一系列政策措施的 益。在我国房地产市场，此种事件时有发生。 一 系列法律，但仍缺乏基本的法律规范，现 出台，密集程度和严厉程度都可以称为史上 而且 ，一些地方政府财政收入中较大比重是 有的土地管理法、城市房地产管理法以及物 之最，但中央的这 “三个文件”都没按住房价。 由卖地收入，在具体执行宏观调控措施时， 权法，都没有以完善住房公共产品供给为目 步入2011年，国务院又在 1月份发布了 “关 这些政府为维护地方利益而置调控政策于不 标去制定具体的法律规范。 于进一步做好房地产市场调控工作有关问题 顾 ，甚至与房地产商狼狈为奸，造成国家调 首先要在认识上克服 “重政策、轻法律” 的通知”(国办发~2011]1号)(简称 “新国 控 调“空”。 的思想，尽陕健全房地产法律体系，抓紧立法， 八条”)，提出 “明确房价控制目标、更大范 强调房地产宏观调控的法制化，并非排 尤其是要把 土地市场交易法 、住《宅法 、住《 围更加严厉的限购政策”等一系列政策。 斥市场经济配置资源的作用，更不是虚化政 房保障法 放到议事 日程，尽早 出台，为加 府的行政调控手段。而是强调房地产宏观调 强宏观调控提供法律。我国政府近年来对房 法律参与房地产调控的积极作用 控必须给社会各界以合理的预期，使房地产 地产市场的调控大多以下发文件、通知等形 宏观调控具有稳定性、强制性和可操作性。 式进行，导致立法层级效力较低或者说没有 法律手段在包括宏观调控在内的各个方 人们注意到，以往房地产宏观调控政策出台 相应的法律规范，一些重要房地产法律关系 面的有效运用程度是市场经济的发展趋势， 之后，社会各界反应不一，房地产宏观调控 的调整还没有上升到立法高度。立法效力的 也是一个国家法治化水平的重要标志。 的效果往往很快就被消解掉。之所以会出现 降低 ，必然影响其实施效果，而欠缺调控房 健全的房地产法规体系是改善房地产市 这种情况，就是因为房地产宏观调控政策缺 地产市场措施的法律依据 ，更是导致相关政 场宏观调控的重要保证。政策有时效性、多 乏稳定性，不具有法律约束力，也没有实际 府部门一味追求GDP，无视中央调控政策。 变性和伸缩性等局限，它往往缺乏强制力和 可操作性。此次，国务院办公厅 “关于进一 其次借鉴国外的先进经验。例如向31本 执行力，经常是中央的政策到了地方，出现 步做好房