农村土地承包经营权抵押贷款的现实困境与价值评估研究.PDF

农村土地承包经营权抵押贷款的现实困境与价值评估研究 总第 期 84 63 农村土地承包经营权抵押贷款的现实困境与价值评估研究 徐华君　操颖卓1 摘要：当前，农村土地经营权确权颁证和规模化流转进程明显加快，为新型农业经营主体 盘活农村资产，解决“三农”发展资金瓶颈，促进农业规模化经营，带来了广阔的发展空间和 难得机遇。而在农村土地承包经营权抵押融资试点过程中，农村土地承包经营权价值评估机制 缺失问题，已成为银行信贷投放的重要顾虑。有效破解“价值评估难”，建立满足银行风险评 价需求的评估机制，对于促进银行涉农信贷投放，缓解农村地区“融资难”，具有积极的实践 意义。本文从浙江辖内农村土地承包经营权抵押贷款的实践出发，全面考察了银行现行主要评 估方法的优缺点，提出以模糊评价法构建符合银行风险评价需求的农村土地承包经营权抵押价 值的评估模型，并以典型案例进行分析验证，为基于土地承包经营权评估价值确定最高抵押授 信额度，提供了一个操作性强、相对科学且具有实践价值的新思路。 关键词：土地承包经营权；抵押贷款；价值评估；模糊综合评价 一、研究背景及意义 当前，我国正处于由传统农业向现代农业转变的关键时期，农村土地经营权流转明显加快。 长期以来，土地承包经营权抵押融资面临着法律突破难、确权颁证难、价值评估难、处置变现 难等多重难题。土地承包经营权虽是农村地区最大的可抵押财产，但其潜在的融资担保功能仍 未得到有效释放，严重制约了 “三农”信贷资金的有效投入。 2014 年以来，中共中央、国务院相继印发了 《关于全面深化农村改革加快推进农业现代 化的若干意见》《关于引导农村土地承包经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》等相 关文件，明确要求在坚持农村土地集体所有的前提下，推动承包权和经营权的分离，进而形成 所有权、承包权、经营权的三权分置和经营权有序流转的格局。2015 年，全国人大授权国务 院在部分县 （市、区）试点农民住房财产权和农村承包土地经营权抵押贷款。上述政策有效突 1 徐华君，中国银监会湖州监管分局；操颖卓，浙江安吉农村商业银行。感谢银监会湖州银监分局高姚晋、 费峰、王钱健、蒋佳骏等所做出的辅助和贡献。作者感谢匿名审稿人的意见，文责自负。 2017 年第3 期 85 破了土地承包经营权担保融资的法律障碍，也加快了全国土地承包经营权确权颁证工作。据农 业部公开资料，截至2016 年3 月末，全国已有2343 个县、2.6 万个镇、43.8 万个村开展了土 地承包经营权确权颁证试点，已有浙江、山东、黑龙江等22 个省整省推进试点工作。从浙江 辖内实践来看，自1998 年开始，温州、湖州等地率先尝试开展此类业务，地方政府、银行和 农业经营主体都在积极推进土地承包经营权抵押融资。目前浙江纳入全国农村两权抵押贷款试 点的县 （区）有长兴、德清、平湖等 13 个，并且是全国整省推进土地承包经营权确权颁证的 省份，开展土地承包经营权抵押融资基础良好。这些外部环境的新变化，意味着土地承包经营 权抵押融资迎来了重大的发展机遇，农户手中的土地将为银行发展农村金融，为农户脱贫致富 和创业创新，进而促进农业规模化经营提供巨大的发展空间，对疏通 “三农”发展的资金瓶颈 具有重要意义。 但也必须看到，当前土地承包经营权抵押贷款的投放仍未实现突破性进展：浙江省农村资 产达数万亿元，而真正用于向银行抵押融资的比例却很低。截至2016 年4 月末，浙江 13 个试 点县的农村承包土地的经营权抵押贷款仅374 笔、余额2.72 亿元，比2015 年8 月10 日增加了0.49 亿元。制约当前土地承包经营权抵押融资发展的主要障碍，是价值评估难、处置变现难。其中 “价值评估难”直接导致了贷款准入难；又因为无法进行公允的价格评估，进一步导致了不良 贷款处置难，从而严重制约了该项业务的推广，难以充分释放土地经营权的潜在价值。调查显 示，浙江 13 个试点地区虽组建了 12 个农村产权交易平台，但由于平台专业人才缺乏、财税金 融评估等配套措施没有跟进，至今尚没有银行机构通过交