山东枣庄项目市场技术总结.pptxVIP

中国著名商业地产服务商 鸿伟摩尔 2012.10 山东志和实业集团有限公司 枣庄和悦文化广场市场调研与定位规划报告 报告整体思路 PART1 可行性专项研判 宏观环境研究 商业环境研究 项目立地条件研究 PART 2 定位规划方案 发展规划 商业情景规划 商业规划 项目定位 1 目录 案例研究 宏观环境研究 商业环境研究 案例研究 项目立地条件分析 PART 1 可行性专项研判 2 分析导图 3 城市概况 4 宏观经济研究 5 宏观经济 6 城市规划 7 交通规划 8 商业网点规划 9 文化旅游 10 土地供应 11 商业环境研究 12 城市商业格局 枣庄市区辖市中区、薛城区、峄城区三区，枣庄目前的商业形式基本为街铺形式，尚处于初级阶段与中级阶段的转换过程中。 市中区：枣庄老城区、商业中心，是目前枣庄商业最集中、最繁华的区域，具有2个市级商圈与一个新形成商圈； 薛城区：当前枣庄商业开发量最大，发展最快的区域，包含新城、薛城片区； 峄城区：三区中商业发展相对较差的区域，消费向市中区的流向性较高，目前只有一个峄城片区。 1 三角花园商圈 2 青檀路商圈 3 东湖商圈 4 新城片区 5 薛城片区 6 峄城片区 市中区 峄城区 薛城区 1 2 3 6 5 4 项目地 发展商圈 成熟商圈 整体商业格局呈现：市中区高度集聚，薛城区逐步发展，峄城区消费流向市中区 13 市中区分析 三角花园商圈：枣庄仅有的两个市级商圈之一，包括贵诚购物中心、乐天玛特、苏宁电器、1818美食广场，该商圈是枣庄最为成熟、人流量最大的商圈之一。 青檀路商圈：枣庄市级商圈之一，包含了八大市场、吉品街、银座购物中心，是枣庄最为中心、发展最为成熟的商圈，即将成为市中区乃至整个枣庄最大、最繁华的商圈。 东湖商圈：市心区西向发展新形成的一个商圈，包含了政府重点规划的鲁南水城，作为新形成的商圈，商业氛围较差，发展成熟还需要较长的一段时间。 市中区概况：市中区是枣庄传统的商业中心，包含东北部三角花园商圈与中部青檀路商圈是市中区最重要的两个商圈，另外还有一个正在规划发展的东湖商圈；全区具有繁荣的商业街11条，不仅满足自身区域的商业配套，并且辐射整个枣庄市域。 发展商圈 成熟商圈 市中区商圈及主要商业街道分布图 市中区商业整体呈北部繁荣，西向发展；南北发展极不均衡，南部商业配套匮乏 14 三角花园商圈分析 三角花园商圈 范围：覆盖市中的东北部区域 定位：中低端服饰为主，部分中档百货和餐饮 客源：辐射全枣庄范围客源，以中低端的大众消费为主 商业形态：6条主要商业街，一个购物中心，两个标准超市，一个服饰广场，一个综合型美食广场，一个家电卖场。 现 有 商 业 商业街 商业项目 解放路 贵诚购物中心 中心路 苏宁电器 南马路 1818美食广场 君山路 友谊服饰广场 兴安路 乐天玛特超市 中天步行街 杨宁超市 备注：1818美食广场美食广场部分还在招商中，只开业了部分餐饮、影院、KTV等休闲娱乐业态。 三角花园商圈依托于贵诚购物中心，商业网点密布，品牌档次涵盖较广，是枣庄发展时间最长的商圈；暂无可售商铺 15 青檀路商圈分析 青檀路商圈 范围：市中区的中部区域 定位：中档的服饰为主，部分中高端的服饰、低档服饰、中低端餐饮 客源：辐射全枣庄范围客源，以中低端的大众消费为主 商业形态：6条主要商业街，一个购物中心，一个服装市场，一个大超市以及一个即将入驻世界五百强大卖场。 现 有 商 业 商业街 商业项目 青檀路 新昌市场 吉品街 银座购物中心 鑫昌路 杨宁超市 华山路 大润发（尚未入驻） 振兴路 文化路 青檀路商圈依托吉品街与新昌市场，枣庄商业体量最大、最具人气、商业氛围最好的商圈，大润发开业后将进一步奠定青檀路商圈在枣庄的商业龙头地位。 16 东湖商圈分析 东湖商圈 范围：市中区的中部区域 定位：中高档消费，包含服饰、餐饮、休闲娱乐、住宿、旅游 客源：辐射全枣庄范围客源，以中高端的大众消费为主 商业形态：一条步行街，一个商业综合体 现 有 商 业 商业街 商业项目 西街酒吧一条街 鲁南水城 备注：鲁南水城尚处于招商阶段中。 东湖商圈为新发展商圈，市中区最小的商圈，依托重点项目鲁南水城，目前区域人气与商业氛围缺乏，需要较长的发展时间，才能成为真正意义上得商圈。 17 **商圈分析 商业街名称 零售 餐饮 休闲娱乐 服务 住宿 其他 街道统计 经营面积 商铺数量 经营面积 商铺数量 经营面积 商铺数量 经营面积 商铺数量 经营面积 商铺数量 经营面积 商铺数量 经营面积 商铺数量 租金均价 吉品街 9500 137 115 6 570 4 　 　 　 　 　 　 10185 147 12 鑫昌路 1685 39 2910 7