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新形势下房地产开发项目风险管理研究 　　【摘 要】本文以房地产开发项目风险特征为切入点，阐述房地产开发项目风险识别特征及结果，并根据实际情况提出有效应对风险的相关措施，仅供参考。 　　【关键词】房地产；开发项目；风险管理；资金 　　随着我国经济的飞速发展，房地产事业也迎来了新的发展机遇，在促进国民经济发展及稳定社会方面具有重要的作用。当然，房地产行业在迎接发展机遇的同时也将面临诸多挑战，就外部环境而言，日益激烈的市场竞争；就房地产产业而言，由于其开发项目需要巨大的投资，较长施工周期、较强的地域性等特点，导致在房地产开发项目中存在诸多的风险，因此，在新形势下加强对房地产开发项目的风险管理研究具有一定的现实意义。 　　一、房地产开发项目风险的特征 　　1、房地产开发项目的固定性风险 　　房地产开发项目固然会具有相对稳定、固定的特点，必然会带来房地产的个别性和区域性，造成了城镇地区所处的地点差异性和区域差异性。房地产个别性指的是每一处房地产都不尽相同，即便是两栋建筑物拥有一样的内部装设及外形结构，但是其户型朝向、使用功能、楼盘位置、周围环境、使用期限等也会有较大的差异，因此，这两处房地产实际上存在本质差别。房地产的个别性、区域性和不可移动性就决定了其所处的周边环境条件、地理位置条件极为重要。房地产所处的地理位置在很大程度上决定了其价值，这是房地产项目开发投资的重要风险因素之一。 　　2、房地产投资活动的相关性风险 　　房地产业对经济发展的程度较为敏感，若某一地区的经济发展呈现上升的态势，那么就会对众多的投资产产生致命的吸引力，从而提高了对当地区域的房地产需求。在经济发展过程中，对房地产的需求量较大，房地产商为了降低成本投入、降低投资风险，可以将未建好的建筑进行众筹或预售，但是当经济发展呈现衰败的态势时，投资者往往会撤出投资，被限制的房地产商品以及大量被终止的租赁合同、买卖合同无疑会使房地产投资风险大大提高。此外，房地产商品交易涉及到两个方面的内容，即权利交易和实物交易，这涉及到诸多的法律法规，如土地管理、税收、城市规划、工商行政法规等等，而这些相关的法律规范并不是一成不变的，随着经济和时代的发展是会做出一定的修改和调整的，因此，对政策部门颁发的各种关于房地产经营与投资方面的规章制度及其变化调整的趋势进行仔细的研究和预测，这对降低房地产开发项目的风险有着举足轻重的作用。 　　二、房地产开发项目风险识别的特征 　　在风险管理中，其重要组成部分就是风险识别，其目的就是找出可能对房地产项目产生一定影响的各种风险因素，并对其产生原因进行分析和归类。风险管理若缺乏风险识别就是盲目的，只有通过风险识别，才能够真正的做到理论联系实际。风险识别具有以下的特点： 　　1、全员性 　　不仅仅是开发商的风险管理人员来承担风险识别的相关责任，作为整个项目的管理组织工作需要全体员工的共同努力。在风险识别中，要确保每个人都可以积极地参与到当中来，对不同成员的不同经验和知识储备进行充分有效的利用，多角度的识别不同的风险。 　　2、全面性 　　相较于一般风险而言，房地产开发项目所面临的风险呈现一种杂乱无章的特点，这就决定了其风险必然会存在一定的全面性，即从项目的阶段、风险来源、目标等方面加强风险识别。 　　3、全过程性 　　风险识别并不是一次就可以完成的，它需要在项目的销售阶段、建设阶段、设计阶段、投资决策阶段等贯彻落实。由于项目的范围及其内外部环境随时有都可能变化，因此加强全过程的风险识别是不容忽视的。 　　4、信息依赖性 　　风险识别要想提高其准确性和可靠性，势必要依靠详细的信息数据，所以项目风险识别具有信息依赖性。 　　5、综合性 　　风险识别这项工作具有较强的综合性，其综合性特点除了集中体现在人员参与、信息收集、范围等方面之外，在风险识别过程中，还要对各种风险识别工具进行充分有效的利用。 　　三、房地产开发项目的风险识别结果 　　1、政治风险 　　（1）、政策风险 　　政策风险指的是房地产开发商会因不断变化的政策而承受一定的经济损失。与泛地产相关的政策主要包括：住房政策、税收政策、房地产产业政策、金融政策、土地管理政策等等。 　　（2）、项目手续报批风险 　　项目手续报批风险主要集中在两方面，一方面是相关法规政策可能存在一定的变化，另一方面是各级政府职能部门其办理相关手续的工作效率也有所差别。在项目手续报批前后，由于政策的变化、政府部门较低的办公效率、腐败行为导致项目手续报批不通过或延迟等现象。此类风险会严重影响房地产开发项目的工期和经济效益。因此，在设计和规划过程中应该提前制定与之相关的备选方案。 　　2、建设风险 　　（1）、设计风险 　　设计风险指的是没有恰当的选择设计方案、设计参数和设计依据，