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第一篇 宏观经济背景 及长沙商业地产市场分析 第一章 宏观经济背景 第一节、长沙市总体概况 长沙，中国中部地区一个充满活力的省会城市，一个作为长株潭经济一体化的核心城市，一个具有深厚湖湘文化底蕴的历史文化名城和优秀旅游城市，有着优良的发展环境。 长沙，总人口613万，总面积11819平方千米。其中市区常住人口199万人，市区面积556平方千米，建成区面积186平方千米。 根据国务院新批准的长沙市城市总体规划，规划区面积扩大至2890平方千米，至2020年规划城市人口规模310万，城市建设用地310平方千米。 根据2004年统计，长沙经济总量达到1108.85亿元，经济增速创近11年来新高，按可比价格计算，全市GDP增长14.8%，增幅比上年快0.8个百分点人均可支配收入突破万元大关，达11021元，在全国省会城市中排第6位，比上年增长11.0%城市居民人均消费性支出达9032元，在省会城市中由上年第4位上升到第3位，比上年增长8.4%，恩格尔系数为33.4。2004年长沙城市居民人均工薪收入达8347元。2004年，长沙市GDP总量突破千亿关口，达到1108.85亿元，经济增速达到11年以来的最高，人均GDP超过2000美元。26个省会城市中升至第13位借款人申请个人商业营业用房贷款的抵借比不得超过６０％，贷款期限最长不得超过１０年，所购商业营业用房必须为竣工验收的房屋。全社会固定资产投资年均增长35.7%长沙市房地产业在第三产业中的比重为5%其总量规模与长沙市的人口规模和经济规模相比明显偏小，从长沙发展规划以及长株潭一体化长远发展规划来看，房地产业有着极大的发展空间和良好的发展前景。在会展经济的带动下，2005年1月份长沙市实现社会消费品零售总额57.11亿元，同比增长15.0％。2004年全国居民消费价格比上年上涨3.9%储蓄存款余额人民银行长沙中心支行最新统计数据显示，到月末，省居民储蓄存款余额为.7亿元，比上月增加15.9亿元，比年初增加424亿元。其中，长沙市居民储蓄存款余额为788亿元，比10月增加3亿元。2004年是长沙商铺市场的健康发展年，租金稳中有升，投资商铺皆有不错的业绩。从政策来看，受到宏观调控、规范土地市场以及长沙市限制分割式商场产权商铺上市等措施等影响，长沙商铺总量供应方面比预计有所萎缩，部分项目下马或停工缓建，但是供应量增幅还是达1倍以上。长沙商铺市场在2001年启动之后，“商铺投资”如潮涌般地兴起。据不完全统计，2002年商铺价格同比上涨达20%-30%之多，2003年初在市场大势调控之后，商铺投资处于相对稳定阶段。2004年长沙的商铺市场主要表现为房价走高、租价分化、有商业价值的商业用地供应不足。由于国内商业企业的需求、外资进入中国的需求和国内其他投资者的需求等多方面的拉动，导致商铺市场异常活跃，目前长沙商铺的平均回报率仍然维持在较高水平，平均回报率达到8%－10%。据长沙中瑞的数据统计显示，2004年长沙市商铺市场全年平均租金水平同比增长超过15%，达到近10年来的历史最高位。长沙全市商业物业销售平均价格近10年呈现曲折增长的态势，城郊接合部和郊区销售价格有较大起伏。但中心区商用物业受土地稀缺限制而供不应求，价格一路攀升，目前销售均价已达万元以上。租金价格也是一路凯歌，目前中心商业区商铺租金高达35元/平方米/天以上，副中心商业区商铺超过8元/平方米/天，城市边缘区和社区商铺租金水平在3元/平方米/天左右。自古以来，长沙便是楚南重镇；至汉以后，长沙不仅是封王之地，而且成为中国南部政治、文化、经济中心；唐宋之后，便形成比较突出的商业城市格局；清代，广州开埠，长沙使成为一个流通与消费城市。长沙悠久的商业传统，使其形成了浓厚的商业特征：密集、热闹、拥挤。从长沙商业格局来说，20世纪90年代初长沙的商业竞争 “友谊”、“阿波罗”、“中山”、“晓园”“东塘百货”五虎闹长沙的阶段90年代中后期以友谊阿波罗集团为代表的国有商业模式和以平和堂为代表的中外合资模式龙虎斗，目前已经进入了“洋虎闹长沙”加品牌战的新格局，不管承认不承认，本土商业品牌在国际和国内著名品牌挤压下已步履维艰，长沙商业格局一个新的时代已经来临了。从中心城区的王府井商业广场、长沙铜锣湾广场、东塘大都市商业街，到城市次中心的新外滩商业广场、红星商业广场等，近２０个商业项目四面开花。长沙目前的零售百货业已经形成“一轴一筹两翼”的新构造。这“一轴”，就是以以芙蓉路为轴。轴首麦德龙雄踞四方坪，普尔斯马特携手通程电器布点伍家岭，轴心友益广场，辖新友谊商店、百盛、家乐福，轴尾侯家塘、新一佳。 向东扩展为“右翼”，翼身辖袁家岭的友阿集团、东塘的友谊商城和东塘百货大楼、人民路的家润多，加上翼尾———火车站旁的阿波罗商业广场。这是长沙以往的东市。 向西扩展