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第二部分：成都市土地供应市场现状分析 2004年，国家虽然出台了很多的土地政策，但并没有对成都的土地市场供应造成致命的打击。全年共推出土地65宗（包括二次拍卖的），成交49宗土地，规模达4939亩，其中千亩以上的土地不在少数，如城西的1811地王，城南1036的地王，城北396亩的地王，尤其是城东有地王937亩，亚地王600多亩，更有城东地眼等地块，且均以不菲的价格成交，受个体宗地体量过大的影响，成都本年度土地供应量比去年增长了137.2％，平均每亩地价也从126万元/亩上涨到136万元/亩。从近三年以来成都土地供应情况及价格变化来看，我们便可以明显看到这样的变化。 受土地拍卖政策的影响，2003年的土地市场供应缩减情况较为严重，但是其成交的价格却比2002年高出了57.5%，土地收益也是2002年的2.18倍，而2004年，受土地单体规模较大的影响土地市场供应井喷，地价也上涨较快。 从细化的指标来看2003－2004年土地市场供应的特征： 2003年与2004年土地供应数量与规模特征对比 从2004与2003年对比情况来看，2004年土地供应呈现规模与数量井喷趋势，尤其是在数量上，增幅达206.25％，宗地规模呈减小趋势，未来市场上大盘将减少，而中小盘将大量上市。 2、2003－2004年土地供应数量与规模的区域特征 从上图可以看出，最近两年以来，城东、城西与城南的土地供应规模名列三甲，其中城东的土地供应量在规模与数量上均排第一，说明最近几年以来城东的旧城改造的成效逐渐表现出来，可以预见，城东在未来几年间将是地产开发的热点之一；从数量上看，虽然城西的土地供应规模大于城南，但是其数量却少于城南，相对来说，城南在项目开发上更具优势，更容易营造遍地开花的区域优势。 土地供应的环域特征 从两年土地环域供应数量与规模对比情况来看，一二环之间的土地供应数量的增长远远高于规模的增长，宗地规模呈缩小趋势，土地规模的减小，将激发更多高层以及小高层物业的产生。而三环外的土地供应数量与规模通向增长，增长率分别为500％和243.1％，提出大盘因素，宗地平均规模从99.143亩/宗变为81.87亩/宗，平均每宗减少17.273亩，未来三环外项目将以中小盘为主。 从环域分布情况来看，最近两年三环外的土地供应量最大，达到4734.12亩，其次是二三环之间，足以说明房地产开发趋势在向外转移，而一环和一二环之间的体量虽小，但是数量较大，从土地成本等方面考虑，以商业项目为主，数量达到9个之多。可见，最近几年以来，城中区的商业发展依然持续火热，且竞争更加激烈，而二环以外将迎来房地产开发的高峰期。 3、供应土地的用地性质 从近两年来供应土地的开发性质来看，住宅兼商业的土地开发类型占据38％的比重，这也是今年社区商铺火热局面产生的深层次原因之一。商业的供应量也占据着相当重要的地位，在2003年商业开发较为火热之后，2004年的商业开发体量依然不减，总体供应量达120万平米左右，给需求软弱的成都商业地产提出了更加严峻的挑战。总的趋势依旧是住宅开发占据主要地位，而商业开发将进入调整期。 从两年土地用地性质对比来看，04年较03年表现出了各环线供应土地种类较丰富的特征，从住宅类用地来看，二三环之间的土地以及一二环之间的土地供应数量急增。另外，一二环之间的商住类型土地的增加，也将导致这个区域内未来将出现以高层小高层为主的物业形态，另外该区域内的商业用地也在增加，商业项目不容忽视，受到04年较大规模地块的影响，综合类的地块也集体供应，主要集中来二环以外区域，这个区域将出现较大的国际社区。 4、土地供应价格变化趋势 2003－2004土地供应价格变化数据表 价格指标 2003年 2004年 2003－2004年 起拍均价（万元/亩） 209.69 237.20 230.43 成交均价（万元/亩） 297.25 344.29 332.71 平均差价（万元/亩） 87.56 107.08 102.28 2003年与2004年土地供应价格变化对比 从03年与04年土地供应价格变化来看，三个价格指标都有不同程度的上涨，在土地供应严格把控的2004年，土地成了各开发商角逐的焦点，拍卖价格一路飙升，平均差价比03年涨了22.29％，其中04年最大的差价为1005万元/亩，创造了历史新高。 04年与两年平均价格对比 从04年土地供应价格与两年平均水平对比情况来看，在各个方面也都高于平均水平。土地政策对土地市场的传导机制效用较为明显。随着国家对房地产土地管理的规范化，土地市场的价格在2005年应该趋于稳定。但如果国家持续缩紧土地供应口袋，土地价格也不可避免会高涨。 从价格的环域特征看，见下图： 从拍卖价格对比来看，一环路内起拍的价格涨幅最大，作为中央CBD中心区