房地产投资潜力城市分析（连云港）.docVIP

? 房地产投资潜力城市分析（江苏省连云港市） 城市概况： 　　连云港是江苏省辖地级市。位于江苏省东北部，土地总面积７４４４平方公里，水域面积１７５９.４平方公里。辖东海、赣榆、灌云、灌南４县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，总人口465万。新浦区为市政府所在地。港口作为一种资源是连云港市最具特色的一大优势，2003年吞吐量3750万吨，集装箱运输30万箱，与１５０多个国家和地区的近千个港口建立了航运关系，成为以外贸运输为主的综合性国际贸易枢纽港。６．７公里长拦海大堤建成，使港口形成了30平方公里风平浪静的港池，可建设上百个泊位，形成亿吨吞吐能力。 连云港市境内铁路全长９０公里，火车站１４个，配有现代化编组站。开通了至北京、广州、上海、武汉、南京、宝鸡等地的直快列车。公路建成了宁连高速、新墟一级公路，国家重点建设的同三、连霍两条高速公路在境内交汇，2002年建成通车。内河航运较为发达，可通京杭大运河，与淮河、长江连通。民航机场达国际4D标准，已开通至北京、上海、广州、厦门等十多条航线。电讯基本形成了以光纤为主要传输手段的全数字化通讯网，全市程控电话交换机总容量达79.6万门，移动通信交换容量达65.8万门。 　　连云港市耕地面积379．79千公顷，约占土地总面积的５１%。尚有8.71千公顷土地亟待开发，后备土地资源潜力较大。 　　连云港市处于暖温带与亚热带过渡地带，常年平均气温14摄氏度，历年平均降水量930多毫米，常年无霜期为220天。 　　连云港市是一个带状城市，总体布局为“一市双城”。新浦、海州地区是全市政治、经济、文化中心，也是工业的主要聚集地。连云地区为港区、风景旅游区和外贸工业区。城区采用方格式道路布局，主要有解放路、朝阳路、海连路、海昌路、南极路、通灌路、幸福路、人民路、中山路、海棠路、洪门路等街、路，构成新海地区、连云地区干道网。 　　连云港市经济稳步增长，结构调整力度大。2003年，连云港市国内生产总值（即GDP）达到351.13亿元，按同比价格计算，较上年增长12.0%。其中第一产业增加值为82.91亿元，增长4.0%；第二产业增加值达145.67%亿元，增长16.9%；第三产业增加值122.55亿元，增长12.5%。人均国内生产总值超过7530元，较上年提高11.2%。一、二、三产业比例为23.6：41.5：34.9，其中第一产业回落1.8个百分点，第二产业提高0.4个百分点，第三产业则上升1.4个百分点。基础建设明显加快，城乡面貌显著改观。 ? 一、?????????? 宏观经济运行情况 1、GDP 近3年来连云港市每年的GDP增长幅度均高于同期全国平均，2001-2003年平均增长率为10.6%，2004上半年该市GDP达196.1亿元，同比增长13.8%，是该市自98年以来增长最快的阶段。 从江苏省各市看，2004上半年连云港市GDP为196.19亿元，在全省13市中仅高于宿迁，较同期淮安低19.3%，相当于盐城的47.8%，仅为苏州的12%。同期连云港市经济发展速度在全省各市中居第11位，略高于淮安和宿迁，较全省平均增幅低1.3个百分点。与周边城市比较，连云港市经济增长势头普遍低于山东有关地市，其中较临沂市低4.1个百分点，较日照市低3.9个百分点，较泰安市低3.3个百分点。 2、固定资产投资 最近几年连云港市固定资产投资明显回落。截止2004年6月底，该市完成固定资产投资112.71亿元，同比增长13.4%，其中城镇固定资产投资增幅在全省各市中居最后一位。2004上半年连云港全市房地产投资完成10.87亿元，同比增长16.8%，增幅较第一季度回落29.5个百分点，较上年同期回落17.2个百分点。 3、人均可支配收入 城市居民收入是衡量经济发展水平的重要标志之一。连云港市人均可支配收入在2001-2004上半年期间，平均每年增长10.5%。2004上半年，该市城市居民人均可支配收入达到4490元，同比提高12.5%；城镇单位在岗职工平均工资达5697元，同比提高14.4%，为近两年同期增长最高，人均工资水平及增幅在苏北地区均居第二位。从农民收入看，上半年全市农村居民人均现金收入实现1406元，同比增长17.1%，增幅首次超过城镇居民，也是首次超过全省平均增长，在全省居第二位，在苏北位居前列。 4 2003年，连云港市城市化水平为34.5%，比全面小康目标值55%低20.5个百分点，实现程度62.7%。?规划到2005年，力争城市化水平达到39％；2010年城市化水平达到46％；2020年城市化水平达到55％。 二、政策环境分析 　　2003年连云港市国土部门撰文公布了房地产招商引资的办法， 对客商投资兴办房地产开发合作项目，给予以下扶持：　　1、凡列入政府确定的重大