2房地产抵押典当业务风险与防范.doc

房地产抵押典当业务风险及防范 房地产开发贷款需“四证”齐全： 《国有土地使用证》； 《建设用地规划许可证》； 《建设工程规划许可证》； 《建设工程开工许可证》； 房地产典当业务分析： 房地产是中小企业或者个人最重要的财产之一，因标的物价值很高、收益大、市场容量大等而受到普遍的重视。特别是中小企业可以利用企业或者个人房地产来获取较大额度的融资，以解决临时性资金需求，加上房地产可以方便的估价、交易，现在正逐步成为一些典当行主要的业务项目。但是我们知道，目前中国的中小企业和居民个人自主拥有的房地产并不是很多，绝大多数典当后的房地产仍由当户使用，这也就是说房地产典当实际上是一种抵押担保而非质押担保，典当行并没有真实地取得房地产的占有权，因而在绝当发生时，典当行可能因巨大的交易费用而无法行使应得的所有权。这一理论的现实证明就是：绝当后的房屋可能因“有人居住”而导致法院无法执行，最终典当行承担损失。 注：这里的“有人居住”包括两种情况： ①按照民法理论“买卖不破租赁”，抵押房屋在抵押之前已经出租，在租赁关系存续期间，即使抵押人将抵押房产让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物，即典当行在抵押房产上，需要与承租人继续执行租赁合同，使得典当行蒙受损失。 （《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响 HYPERLINK /view/42381.htm \t _blank 租赁合同的效力”。《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。） ②设定抵押的房地产是抵押人的唯一生活资料，在执行时比较困难，有六个月的宽限期，在这期限内，占用典当行的资金，典当行蒙受损失。 （ 《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》 (2005年11月14日最高人民法院审判委员会第1371次会议通过 (法释[2005]14号) 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》已于2005年11月14日由最高人民法院审判委员会第1371次会议通过，现予公布，自2005年12月21日起施行。 　　二○○五年十二月十四日　 根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践，对人民法院根据抵押权人的申请，执行设定抵押的房屋的问题规定如下： 第一条　对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。 第二条　人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。 第三条　上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。 强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。 第四条　申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。 第五条　申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地 HYPERLINK /n?k=房屋租赁 \o 房屋租赁 \t _blank 房屋租赁市场平均租金标准确定。 已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。 第六条　被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。 第七条　本规定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。） 房地产典当业务风险： （1）绝当风险 绝当风险是典当行面临的最大经营风险。当客户违约，不能按期足额偿还贷款，房地产成为绝当，难以变现时，必然会占用典当行的大量资金，造成资金短期无法收回，资本周转困难；同时增加典当行的营业成本，一般来说，作为二手房产，销售变现的渠道相对较窄，销售过程中占用大量的人力、物力，成本较高； （2）道德风险 道德风险主要是由于信息不对称，典当行面临客户骗取当金的风险。因为房地产业信息透明度不高，典当行难以了解到房地产的真实信息； （3）操作风险 是指办理房地产典当业务过程中由于内控制度不健全，监督制度不完善，内部工作人员错误操作而导致直接或间接损失的风险。比如，对客户的房产