第八章其估价方法.ppt

长期趋势观察下，不动产的价格变动有逐渐上升或下降的趋势，形成一定的规律，因此可以将某一不动产价格的历史资料，按时间顺序排列形成数列，此数列就反映出这一不动产价格的变化过程、方向和趋势，从而在此基础上进行类推或延伸。 长期趋势法估价：需要估价人员掌握关于估价对象不动产或类似不动产尽可能多的较长期的估价资料，才能准确评估不动产的价格，而且，搜集的资料越多，时间越长，价格变动的规律就看得越清楚，因而越容易准确描述，同时，长期趋势变动还可以分清和剔除短期循环波动和偶然因素引起的价格的不规则波动。 二、特点 从价格变动类型来看，可以表现出下列几种趋势变化状态： 1、长期趋势变动状态：上升、下降、平稳 2、循环变动状态 3、不规则趋势变动状态 4、季节性变动状态 三、适用前提、范围及运用步骤 四、优缺点 线性趋势分析：平均增减量法、直线回归法 非线性趋势分析：移动平均趋势、指数平滑趋势、指数曲线趋势 第三节 高层建筑地价分摊法 一、高层建筑地价分摊的意义 高层建筑地价分摊可以解决以下问题： 1、各部分占有土地的份额； 2、各部分享有土地的面积； 3、各部分享有的地价数额。 二、地价分摊的方法 （一）按建筑面积分摊 （二）按房地价值进行分摊 （三）按土地价值进行分摊（剩余技术分摊） 【例8-1】某幢楼房的土地总面积为500m2，总建筑面积为1000m2，某人拥有其中80m2的建筑面积，试按建筑面积分摊法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。 【例8-2】某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地总价值为1000万元，乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地总价值为500万元，试按照房地价值分摊法计算甲、乙公司占有的土地份额。 【例8-3】某幢大厦的房地总价值为5000万元，其中建筑物的总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的房地总价值为100万元，该部分建筑物的价值为40万元，试按照土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额。 【例8-4】某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2500万元，某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为200m2，房地价值为130万元。试按土地价值分摊法计算该人占有的土地份额。 （一）按建筑面积分摊 按建筑面积分摊：以各方拥有的建筑面积占高层建筑总面积的比例作为其占有土地的份额，享有或承担该份额相应的权利和义务，其计算公式： 某方占有的土地份额＝某方拥有的建筑面积/建筑总面积 某方享有的土地价值＝土地总价值×其占有的土地份额 【例8-1】某幢楼房的土地总面积为500m2，总建筑面积为1000m2，某人拥有其中80m2的建筑面积，试按建筑面积分摊法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。 按建筑面积分摊的优点是简便易操作存在的问题也是显而易见的， 主要适用于:各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。 （二）按房地价值进行分摊 为了克服按建筑面积分摊出现的“不同部分价值不同，但却分摊了等量的地价”的问题，可以根据各部分的房地价值进行分摊，计算公式为： 某方占有的土地份额 ＝ 某方拥有的房地价值 / 房地总价值 某方享有的土地价值 ＝ 土地总价值 × 其占有的土地份额 【例8-2】某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地总价值为1000万元，乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地总价值为500万元，试按照房地价值分摊法计算甲、乙公司占有的土地份额。 按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂一些，但更符合实际情况，主要适用于:各部分的房地价值有差异但不是特别大的建筑物。 （三）按土地价值进行分摊 更为合理的分摊方法是依据各部分的土地价值进行分摊。 某方占有的土地份额 ＝ 该部分享有的土地价值/土地总价值 ＝（该部分的房地总价值－该部分建筑物的价值） /（房地总价值－建筑物总价值） 某方享有的土地价值 ＝ 土地总价值×其占有的土地份额 ＝ 该部分的房地总价值－该部分建筑物的价值 【例8-3】某幢大厦的房地总价值为5000万元，其中建筑物的总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的房地总价值为100万