第十章 业投资项目案例.ppt

大连某商城商铺销售回购利益计算表 第五节 房地产置业出租经营投资分析 5．净现值及内部收益率的计算 （1）净现值计算 设基准收益率ic为20%，则净现值为41.88 万元。计算过程见教材中表10-7所示。 （2）内部收益率的计算 内部收益率是使项目净现值为零时的收益率。由净现值计算可知，当ic= 20% 时，NPV= 51.27＞0，则 取i1=22%，按上述同样步骤可求得：NPV1= 4.24万元 继续提高折现率，设i2= 23%，则NPV2= -16.68万元 第五节 房地产置业出租经营投资分析 由插入法求得该项目的内部收益率为： 6．结论 因为该项目净现值为51.27＞0；内部收益率为22.2%＞20%，已超出投资者要求的投资收益率，所以，该投资方案是可行的。 第五节 房地产置业出租经营投资分析 案例10－6 案例10—5中的房地产投资者出于财务方面的考虑，决定在持有该写字楼6年后将其转售。根据当前市场情况及对以后市场的判断，预计6年后的净转售收入为1 800万元。同时，转售时尚未到期的借款一次性全部偿还（假设贷款方同意）。 其他条件不变，试重新计算该房地产投资项目的财务净现值及财务内部收益率。通过计算结果来说明该投资者的这个安排是否合适，并与上一方案进行比较。 分析：该案例的最大改变，就是一切计算均在第6年年末截止。因此涉及到的所有表格将不再进行到第15年。其他计算不变。当项目在持有期末增加了净转售收入并一次性偿还借款后，我们来看一下该项目的财务净现值和内部收益率会发生什么样的变化，同时也会发现该方案是否可行。 第五节 房地产置业出租经营投资分析 解： 1.抵押贷款偿还的计算（见教材中表10—8） 2.折旧计算（不变） 已知：该物业按线性折旧法计算折旧额。 折旧基数：1 950×85%=1 657.5（万元） 则年平均折旧额为：1 657.5÷15=110.5（万元） 3.税前现金流量的计算（见教材中表10—9） 4.税后现金流量的计算（见教材中表10—10） 5.财务净现值及财务内部收益率的计算 （1）财务净现值的计算。 设基准收益率为20%，则财务净现值为45.48万元。计算过程见教材中表10—11。 第五节 房地产置业出租经营投资分析 （2）财务内部收益率的计算。 财务内部收益率是使项目财务净现值为零时的收益率。由财务净现值计算可知： 当i= 20% 时，FNPV= 45.48万元＞0，则： 提高折现率，取i=22%，按上述同样步骤可求得：FNPV= 11.04万元＞0 再提高折现率，取i= 23%，按上述两样步骤可求得：FNPV= -4.92万元＜0 由插入法求得该项目的内部收益率为22.69%。 第五节 房地产置业出租经营投资分析 6.结论说明 在上一方案中，该项目的财务净现值为41.88万元＞0，财务内部收益率为21.81%＞20%，项目可行。本方案实施后得到的结果是，财务净现值为45.48万元＞0，财务内部收益率为22.69%＞20%，同样可行。但两方案比较，后一方案更好。因为财务净现值与财务内部收益率均大于第一方案，而且只持有6年，在对市场形势判断准确并确信能充分把握市场机会的情况下，完全可以进行多次投资，以达到最佳的投资效益。因此，投资者的这个安排是合适的。 第五节 房地产置业出租经营投资分析 案例10—7 某开发商于2004年5月1日投资开发一商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/平方米。2006年5月1日，李某以1.1万元/平方米的价格购买了其中50平方米的店面，打算以后出租。当时，李某向开发商支付了5万元的定金，产权持有期为47年。2007年5月1日，开发商交房时，李某又支付了11.5万元，余款向商业银行申请了一笔年贷款利率为6.5%、抵押年限为10年、按年末等额还本付息方式偿还的贷款。 第五节 房地产置业出租经营投资分析 另外，一承租人看中了李某的店面，与李某签订了一份为期10年（2007年5月1日至2017年4月30日）的租赁合同。合同约定，第1年租金为每月150元/平方米，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末收取。据估算，每年的平均出租经营费用为3万元。李某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费用估计为6万元。 如果李某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价是多少？（注：计算时点为2007年5月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到个位） 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11.5 5 3 9 9*(1+2%) 9*(1+2%)^9 6 第五节 房地产置业出租经营投资分析 解： （一）计算所需的基础数据 1.店面总价：1.1×50 = 55（万