第四章 场比较法2.ppt

最重要、最常用的基本估价方法之一，也是国外通用的经典估价方法！;;本章学习要求; 市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 ;关键;理论依据：替代原理 ;适用条件：同一供求范围内并在估价时点的近期有存在较多类似房地产交易，是以发育健全的房地产市场为基本条件。 适用对象：比较法适用的对象是具有交易性的房地产。; 运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤： 1)搜集交易实例； 2)选取可比实例； 3)建立价格可比基础； 4)进行交易情况修正； 5)进行交易日期修正； 6)进行房地产状况修正； 7)求取比准价格。 ;权益、实物、环境状况等。如坐落位置、面积、用途、交通、容积率、使用年限、环境景观等。 ;;4.2.1、搜集交易实例;4.2.2、选取可比实例;4.2.3、建立价格可比基础 ;【例4-1】搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200m2，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关内容的的修正。;;1．含义：交易情况修正指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。;3．交易情况修正的方法 ①测定种种特殊因素对房地产交易价格的影响程度 ②利用百分率法和差额法进行交易情况修正，求得可比实例的正常价格，实际估价中常采用百分率法进行交易情况修正 ;例4-2：已知某一房地产的正常价格为1500元/m2 ，可比实例价格比正常价格高10%，求可比实例的价格？;对于交易税费非正常负担的交易 ;【例4-5】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。;将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点的价格的过程称交易日期修正。 ;交易日期修正的具体方法 ;采用定基价格指数修正的公式为： 在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×;采用环比价格指数修正的公式为：;利用房地产价格变动率进行修正;利用房地产价格变动率进行修正;在实际估价中，可利用的价格指数变动率有：;;;4.2.7 求取比准价格;综合修正的计算;;;;=5300.51;;;;;例4.12、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：; 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。;;;3分;3分;3分;;本章掌握???念