8.13 2008 福建某项目营销推广方案.doc

福建某项目营销推广方案 2008年 目录第一章??项目部分 3 一、项目描述 3 二、项目市政配套设施 3 三、项目SWOT分析 4 第二章 项目开发策略 5 一、企业战略图 5 二、战略图分析 6 三、项目总体定位 12 第三章??项目定位部分 19 一、项目属性定位 19 二、项目命名建议 19 三、项目形象定位 20 四、项目卖点提炼 21 五、目标客户群定位 22 六、项目价格定位 24 第四章 营销推广部分 26 一、项目推广思路 26 二、营销实务 26 三、销售各阶段的销售策略 31 四、销售策略及执行方案 36 五、项目进程推进计划表 38 六、投资回报分析 41 七、资金回笼计划 41 第五章 广告策略部分 43 一、总体目标 43 二、实施计划 43 三、广告诉求 44 四、广告阶段及媒体组合 46 五、广告费用预算 47 第一章??项目部分 一、项目描述地理位置: 位于漳平市片区被规划为的漳平市内高尚住宅区。周边配套：拥有齐全的生活配套，是漳平市目前出则闹，进则幽的独天得厚的静谧居所。社区配套：健身中心、幼儿园、商业街、、大型商场、等；基本指标：占地面积㎡容积率为.91 总建筑面积㎡住宅建筑面积.88㎡商业建筑面积.2㎡㎡总户数11余户绿化率% 建筑类型：车位数量：个二、项目市政配套设施交 通：购 物：，社区内逾万㎡商业街；休 闲：娱 乐：；餐 饮：；学 校：银 行：。医 疗：、。三、项目SWOT分析优势(S)：片区规划优势：隶属城新兴城市规划区，政府对片区规划为漳平市高尚住宅区，内高起点的城市规划、市内的环境，规划上还有高档次的酒店，而名更为业主提供片区内最好的教育，使项目具有强大的升值潜力；片区生态景观优势：面，具有绝佳的景观，，水域面积，上乘的人居环境，更使得项目成为市内罕有真、真水、真自然的大型高尚生态社区；社区规划优势：本项目占地，总建筑面积1.3万余平方米。政府对片区土地供应的宏观调控，使得项目成为目前乃至将来片区内规模最大、规划高好、档次最高、社区配套最全的住宅群；与老城中心资源共享优势：紧贴老城商业中心区，交通便捷，可以共享老城一切的市政配套。分钟到达，；政府关心片区建设优势：政府对片区发展及本项目的高度关注，非常有利于本案的运作，因此充分利用好官方资源是节约营销成本的最有利途径。劣势(W)：城片区内现状令人担忧，特别是本案所属的片区，更是只有，，，这些因素致使市民不认可城东这个地段。政府虽对片区进行高起点的规划，但事实目前除本案外尚未有任何一个项目开始建设，使我们在宣传推广上有较大的难度，作为第一个“吃螃蟹的人”，需要花上较大的人力、物力、财力对消费者进行“教育”，因此后期宣传时一定要与政府协作搞宣传；本项目是漳平市城片区第一家大规模开发高尚花园住宅物业，片区内没有相应类似的成功典型可以用作比较参考，目标客户群对项目地段、价格的接受和认可需要较长一段时间；本项目分期开发，因此在楼花销售阶段，必须在营销推广和品牌包装方面下大功夫，积极引导市场观念转变，才能确保取得良好的销售业绩。片区生活居住氛围不浓，消费者对该片区居住认同程度极低；机会(O)：随着漳平市城市格局不断形成，城市西扩是必然的事，因此城东片区的交通、配套将进一步完善；片区内生态景观资源的合理利用与开发；政府对本案建设与开发的关注程度越来越高； 5、所处区域升值潜力大。 （四）威胁(T)：市民对城片区地段的不认可；与市内其他项目短兵相接，发展商又是第一次开发项目，在市民形象上没有明显的优势。特别是相比，本案的项目知名度与其无法相比； 1、战略选择之一——在未来三、五年内，发展成为漳平甚至福建一流的、在漳平有影响的优秀房地产企业。 对于本的品牌之路，我们认为，第一步就是依托目前漳平市本项目的开发，以出众的产品定位、超常规的开发策略、轰动性的引爆措施、有节奏的市场推广，打造强大的项目品牌，并以多种推广手段，而后依靠项目品牌的牵引，将项目品牌转变为企业品牌，最终成就为漳平一流的房地产企业。 2、战略选择之二——与企业的发展紧密结合：短期内投入与产出持平，长期内追求利润最大化 品牌是企业可持续发展的基石，财务目标才是企业发展的关键，不同的时期有不同的财务目标，不同的企业发展战略也决定了不同的财务目标。在市场经济中，房地产企业的项目运做的财务目标无外乎三种：一是利润最大化，为追求高额利润可以付出一定的时间代价；二是追求资金周转最快，获取资金在时间上收益；第三则是对项目的收益不做要求，形成公司的固定资产。 对比这三种方式，可以看出，对本公司来说，做资产是不合适的，不能将企业的资金沉淀下来，对企业未来的发展不利，甚至追求资金周转也不合适，最佳的企业战略就是短期内投入与产出持平，追求长期利润最大化，在现有市场条件下取得最大的经济收入。不苛