步行街QQ公寓项目营销推广方案11.05.04.doc

步行街QQ公寓项目营销推广方案 淄博弘略房地产营销策划有限公司 二〇一一年月日 位置 面积㎡ 配置 当时销售价格 目前在租价格 晶品公寓 兴学街小学斜对面 35-50 精装修、地暖 3700 500元/月 和平SOHO 太平路西四路东北 35-45 精装修、无双气 3300 500元/月 万福家园 兴学街西二路西50米 40-50 精装修、无双气 3400 500元/月 泰美2期 兴学街西二路西20米 41－58 毛坯 3200 600元/月 华夏国际 柳泉路美食街东南 38-70 毛坯、中央空调 4300 1000元/月 蓝湾生活馆 华光路与世纪路交汇路西 30-50 毛坯 4300 700元/月 蓝钻国际 西五路共青团路西南 20-60 精装修、地暖 4500 800元/月 租赁市场分析：租赁市场活跃，小公寓市场租赁需求旺盛，已交房公寓，基本清盘，销售租赁情况良好，带家具、家电电梯公寓租租赁价格较高，空置率较低 项目SWOT分析 S优势分析 地段优势：项目位于步行街中段，处于城市中心区，配套完善；临近人民路共青团路，交通便捷，区位优势明显； 成熟地段：项目处于步行街中段，基础生活配套完善，娱乐休闲购物皆方便； 舒适度高：平层户数少，楼层仅四层，居住舒适度高； 精装修交房：送精装修，客户省心省时省力； 商业氛围：周边购物休闲娱乐配套周全，步行街商铺五花八门，门类齐全，购物方便，离大润发，银座商圈较近； 现房发售：纯现房，即买即住，即买即出租。 W劣势分析 昭示性弱：项目位于步行街中段，距离人民路、共青团路较远，整体昭示性不强； 形象较差：步行街建设较早，周边居住环境相对较差，无居住氛围； 项目规模小：广告费有限，无规模效应； 面积略大：作为公寓58㎡略显尴尬； O机会分析 房价上涨、小户型公寓市场机会多：面积小，总价低，市场前景好 庞大的租赁人群：城市中心、步行街中段流动人口，学生及打工人员均为项目租赁客群；同时步行街诸多休闲娱乐购物等商铺带来了大量租客、投资客； 公寓投资热：城市中心区公寓类项目因总价首付较低、升值空间大等因素影响，成为年轻置业者、投资者的广泛追捧 T威胁分析 市场竞争激烈：中心区竞争项目众多，分流大量客户； 项目直接竞争对手：壹品公寓与本案处于同一区位，直接竞争分流客户； 宏观政策：去年年初以来的密集调控政策，使得整个房地产市场难以预测。 综合分析 通过竞争项目分析及项目优劣势分析可以看出，本项目在产品方面具有地段、精装修、现房等优势，但在项目形象、产品配置方面如电梯、户型方面也存在一定劣势，因此，本项目在市场上具有一定的竞争优势及竞争劣势，项目形象较差、昭示性不强，需要强有力的营销推广作支撑，以提高项目的市场形象及认知度，促进项目的快速销售。 项目定位 1、产品定位 理工大旁·全精装修·商务公寓 2、形象定位 理工大旁·时尚领寓·浪漫小家 3、功能定位 居住 办公 投资多功能商务公寓 3、客群定位 主力客群 区域投资客户 区域个体商户 区域社区住户 认可步行街自用客户 年轻置业者 周边休闲场所服务人员 辅助客群 外地置业客户 其它区县来张店投资、工作的置业者 4、价格定位 综合分析项目优势及竞争项目销售价格，建议公寓入市均价5288元/㎡，优惠价4988/㎡。 5、案名定位 QQ公寓 温馨浪漫与年轻客群形成共鸣，公寓直接体现项目产品类型，客户易接受 6、卖点及广告语提炼 1）卖点提炼 理工大旁，城市中央 都市配套，时尚生活 便捷交通，快捷生活 多层公寓，居住舒适 60平米 ，功能分区 全精装修，即买即住 独卫简厨，功能齐全 四层公寓，方便舒适 规模小， 操作灵活 总户数少，管理完善 租客众多，投资稳赚 旧区改造，带动升值 2）广告语提炼 理工大旁58㎡精装时尚公寓 投资5万多，轻松赚取80万！ 步行街上精装修小户型公寓震撼上市！ 首付五六万，轻松安家过日子！ 成熟社区，安享生活，我的精致空间！ 当房东赚租金！就选QQ公寓！ 千万租客人群，即买即租即赚钱！ 步行街上存钱罐，坐享其成收租款！ 住QQ公寓，告别租房时代！ 时尚花样生活，从QQ公寓开始！ 爱在QQ公寓，飘溢浓情的甜蜜生活！ 我的甜蜜生活，尽在时尚QQ公寓！ 营销推广思路 1、营销思路 强化导视 强势推广 快进快出 强化导视：项目位于步行街中段，不临城市干道，形象昭示性较差，建议在售楼门口柱廊进行包装，并设置条幅加强项目市场认知，有效拦截客户。 强势推广：项目卖点集中推广（全精装修、独立厨房、理工大旁），与市场竞争项目形成鲜明对比，合理搭配媒体渠道，进行强势推广，形成鲜明市场形象是项目制胜的关键。高调营销，克服夏季营销的制约。 快进快出：项目体量小、产品少，且买断投入较高成本