土地增值税计征情况综合稽查案例二.pdfVIP

乐税智库文档 财税文集 策划  乐税网 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ 土地增值税计征情况综合稽查案例二 【标    签】土地增值税,稽查案例二 【业务主题】土地增值税 【来    源】 【案例2】 1．案例简介：某国家机关将一幢办公楼同A房地产开发公司的一幢写字楼交换，合同中约定 办公楼作价3250万元，写字楼作价2300万元，A公司再向该国家机关支付价格差额950万元， 以上价格均经过税务机关的审定。办公楼为80年代所建，八成新，重置价格为1500万元，该 国家机关交换该办公楼时补交国有土地出让金250万元。A公司为取得建写字楼的土地使用权 支付380万元，支付房地产开发成本850万元，A公司的利息支出不能提供金融机构的证明。 2．案例分析及税务处理：在上述案例中，双方进行了房地产的交换，既有房地产产权、土 地使用权的转换，又有实物收入与货币收入，所以应属于土地增值税的征税范围，交换双方 都应缴纳土地增值税。需要注意的是，在本案例中由于双方交换的房产价值不相等，使得双 方的转让收入也不相等，在计算税款时应予以分区。 (1)国家机关应纳税额的计算。 ①该国家机关通过交换取得一幢写字楼，作价2300万元。还取得了950万元的货币收入，所 以收入总额为3250万元。 ②计算扣除项目金融。 A、取得土地使用权所支付的金额。在此即为该国家机关补交的土地出让金250万元。 B、房地产的评估价格。 1500times;80％=1200(万元) C、可扣除的税金。 营业税3250times;5％=162．5(万元) 城建税以及教育费附加：162．5times;(7％+3％)=16．25(万元) 印花税(3250+2300) times;5permil;0=2．775(万元) 但其中可计入该国家机转让办公楼扣除项目金额的，只有对应于办公楼价款的部分： 2．775times;3250divide;(3250+2300)=1．625(万元) 可扣除税金的总额为： 162．5+16．25+1．625=180．375(万元) D、扣除项目的总金额为： 250+1200+180．375=1630．375(万元) 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ ③计算增值额及其与扣除项目的比率。 增值额=3250-1630．375=1619．625(万元) 增值额与扣除项目的比率为： 1619．625divide;1630．375=99．34％ 按税法规定，这时适用的税率为40％，速算扣除系数为5％。 ④计算应纳土地增值税额 应纳税额=1619．625times;40％-1630．375times;5％=566．33(万元) (2)A公司应纳税额的计算。 ①A公司的收入为一幢办公楼，作价3250万元，同时又付出950万元作为补偿，所以A公司实 际的转让收入为2300万元。 ②计算扣除项目金额。 A、取得土地使用权所支付的金额为380万元。 B、房地产开发成本为850万元。 C、可扣除的房地产开发费用。由于A公司的利息支出不能出示金融机构的证明，所以不能单 独据实扣除。 可扣除的房地产开发费用=(380+850)times;10％=123(万元) D、可扣除的税金 营业税2300times;5％=115(万元) 城建税及教育费附加115times;(7％+3％)=11．5(万元) 由于A公司是房地产开发企业，印花税已按规定计入管理费用。此处不再扣除。 可扣除的税金总额=115+11．5=126．5(万元) E、财政部规定的其他扣除项目。 (380+850)times;20％=246(万元) F、扣除项目的总金额为： 380+850+123+126．5+246=1725．5(万元) ③计算增值额及其与扣除项目的比率。 增值额=2300-1725．5=574．5(万元) 增值额与扣除项目的比率为： 574．5divide;1725．5=33．29％ 按照税法规定，这时适用的税率为30％。 ④计算应纳土地增值税额。 应纳税额=574．5times;30％=172．35(万元) 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@