养老院项目可行性调查报告.doc

老年公寓可行性报告 如今中国已经进入老龄化社会，每年老年人口以800万的速度在增加，养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题，而现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指 为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。 一、办院可行性分析 养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老院都带来人力和物力上的负担。 从市场角度是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。全市现拥有养老机构21家，床位共计800余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。二、收支情况分析（以50张床位，四人间养老院为例）、 开办养老机构前期投入1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在200元/床/月以下（通常收费床位费为200元-600元），例：50张床位的养老机构总建筑面积在700平方米以上，合理租金控制在年10万以下。2、 房屋改造和简单装修费用，约投入6万元。3、 基本设施配备。a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×50=40000元。b) 床上用品700×50=35000元c) 室内每人一个圈椅200×50=10000 d) 电视每房间一个1000×15=15000e) 活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。f) 餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）g) 洗衣设备，预算2000元。h) 洗澡设备，预算5000元。i) 办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位）合计最小投入280000元。4、开业仪式和相关宣传费用，约20000元。以上租金+装修+设施+宣传=300000元 、 养老机构年度运营投入 1、 员工工资。院长（兼会计）1人计4000×12=48000元副院长 兼采购1人计2000×12=24000元护理员5人计1000×12×5=60000元厨师2人计1200×12×2=26400元以上共计9人计158400元。2．伙食费成本300×50×12=180000元。3、水电费400×50=20000元4、 取暖费700平米×20=14000元5、 办公费用600×12=7200元6、 设备耗材、维护等2000元7、 租金10万元。以上投入合计482000元。 、 养老机构收入预测（按80%床位利用率，680元收费）1、床位费四人间200×12×50×80%=96000元。2、服务费200×12×50×80%=96000元3、餐费260×12×50×80%=124800元3、水电费20×12×50×80%=9600元4、取暖费80×3×50×80%=9600元以上收入计336000元 、 经营评估 1、 此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。2、 可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入280000元。3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。 、开办养老机构相关手续 一、开办养老机构应具备的条件（一）符合当地养老服务机构发展规划；（二）有规范的名称；（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；（四）有相应的资金（前期投入约1万元/床）；（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。 二