济南市张庄路商业项目可行性研究调查报告.docVIP

济南市张庄路商业项目可行性研究报告 目 录 一、项目概况 1、项目背景 2、地理位置及现状 3、项目技术指标 二、市场评价 1、济南房地产市场分析 2、济南茶叶市场发展状况分析 3、张庄路商业板块分析 4、济南茶叶批发市场状况分析 三、项目优劣势与机会点分析 四、本项目所面临的问题与威胁 五、项目市场定位及产品差异化 六、规划建设初步构想 七、开发周期分析 八、项目投资效益分析 小结 项目概况 项目背景 今年4月以来，国家陆续出台房地产新政，对房地产商品房市 场进行了有史以来最严厉的调控，效果明显，全国一、二线城市普遍出现成交量萎缩的状况，价格上涨趋势也被抑制，部分一线城市商品房已出现价格松动情况，估计三、四季度全国一、二线城市可能会出现价格下调情况。 新政迫使房地产商纷纷寻找新对策新思路，以达到有效规避风险，保护自身利益的目的。在此背景下，一些地产商已将目标转移至新政未触及的商业地产开发上。今年第二季度以来，全国商业地产开发量呈现明显上升迹象，商业地产或将成为房地产商新的利润增长点。 本项目是福建隆恩房地产开发公司企业发展战略的重要步骤之一；在立足铁观音之乡——安溪之后，成功打造了“中国茶博汇”项目，将投资方向向内地重点城市延展的第一个重大战略举措。隆恩公司的市场发展战略因应了宏观市场的发展趋势，是机遇也是挑战。我认为，抓住机遇，把握商业地产开发的战略机会和趋势，同时密切关注与研究新政对房地产市场的影响，有效规避风险；再者充分利用福建隆恩积累的商业开发经验与资源，是本项目成功的关键。 地理位置及现状 本项目用地位于济南市西北部槐荫区张庄路东段北侧，东距济 南市火车站、长途汽车站约三公里，西距京福高速路口八公里，距新建的西客站约十公里，南侧为成熟的商业市场与新建居民区，北侧为农田、配套生活区等，属明显的城乡结合部。 张庄是全国闻名的济南茶叶批发市场所在地，在此已形成以茶叶 批发为主，果蔬、调味品、糖烟酒、等市场为辅，以大运等为主的物流公司为配套的业态丰富，配套完善的成熟商圈。本项目西邻老屯茶叶批发市场，与广友茶叶批发市场，济南第一茶叶批发市场隔街遥相呼应，商业环境良好。 本项目用地沿张庄路长约500米，宽约270米；沿张庄路几乎全部存在地上建筑物，其中真如意大酒店总建筑面积约13000平方米，所有权归八里桥村委会。济南市建委培训中心大楼，建筑面积约为7000平方米，所以权属济南市建委。 地上建筑物（尤其是临街面）给项目开发带来不少工作量和难度；一是拆迁工作本就是个复杂的过程，二是临街商业价值大，就地安置会使本项目利益受损；需要认真考量。 项目技术指标 由于本项目尚未正式挂牌出让，具体技术指标有一定的不确定 性，根据从相关部门了解的情况，以下几点可供参考： 基准地价：100万/亩； 容积率：1.3 根据初测本项目占地面积为：500×270（米）=135000 m2 那么项目总建筑面积约为：135000×1.3=175500 m2 其它如建筑密度、绿化率等指标不详。 市场评价 1、济南房地产市场分析 （1）2009年济南房地产发展概况 2009年，济南市商品房销售量为2.8万套，而这些年每年的住宅销售量一般在1.5万套至2万套之间。2009年1月，房屋均价为每平方米6200元，而到12月,每平方米均价达到7600元，一年涨1400元。2009年济南市商品房屋销售面积439.8万平方米，同比增长18.5% 中销售住宅403.5万平方米，增长22.3%。济南市2009年国民经济和社会发展报告显示全市房地产业发展态势去年基本稳定。2009年，济南市房地产开发完成投资332.6亿元，比上年同期增长21.3% 。从全市房地产开发投资的投资用途看，住宅投资完成 255.7亿元，同比增长15.9%，占房地产开发投资比重为76.9%。其中90平方米以下住房完成投资31.4亿元，同比增长39.6% ；商业营业用房投资完成49.6亿元，同比增长46.9% ；办公楼投资完成13.7亿元，同比增长64.8%。济南整体住宅市场成交量分析2010年1-6月济南商品住宅成交量变化图 受新增供应量大幅下降和在售源成交量下降的两重因素影响，6月成交量环比上月下降16%。本月住宅成交以90-130平米和130-200平米两室、三室房源为主，主要在于新上市项目以两室或三室房源为主；其次为50-90平米以下的小户型产品，其中大部分为新上市的小两室，部分为公寓产品；200平米以上的大户型成交明显放缓。本月新上市项目以80-96平米两室和110-144平米三室产品为主，其中，总房款较低的两室、性价比较高的三室房源，备受市场青睐。2010年1-6月济南商品住宅销售