南宫项目可行性研究调查报告.docVIP

达华地产 南宫项目可行性报告 河北中策房地产经纪有限公司 2010年2月2日 前言 市场调查是进行策划的基础，是企业决策过程的首要环节，尤其是对于房地产企业来说，决策过程长、难度大，其房屋类型、户型设计、配套设施、建筑风格、销售价格与策略均需按照地段、交通等周边环境及成本和目标消费者的需求心理而规划和执行。因此在正式进行规划和设计前，应进行科学周密的市场调查，了解消费者的消费倾向、房产市场状况、竞争态势，掌握充分的一手资料，为决策提供科学依据。本报告从市场角度出发，综合考虑项目自身条件，对项目的投资可行性进行分析，得出相应的结论仅供贵公司参考。 第一部分 市场调研篇 一、南宫概况 1、城市概况 南宫市位于河北省东南部的冀、鲁、豫三省交界处,属华北平原黑龙港流域。周围百公里左右有石家庄、济南、邢台、邯郸、衡水、德州、聊城、临清等大中城市环邻，并且靠近北京、天津、郑州等大都市；境内有106、308国道和邢（台）—德（州）线、肃（宁）—临（西）线、祁（村）—南（宫）线五条干线公路在市区交汇，青（岛）银（川）高速、大（庆）广（州）高速纵横交叉，京九铁路贯穿南北，区位交通优势十分明显。南宫是“中国羊剪绒毛毡名城”、“全国武术之乡”、“中国民间艺术之乡”、全国商品粮基地市（县）、全国节水农业示范市（县）、全国秸秆养牛示范市（县）、河北省“棉花之乡”、河北省“韭菜之乡”。全市辖6镇、5乡、4个街道办事处，456个行政村，总人口46万，市域总面积856平方公里。经济发展年，全国内生产总值完成亿元，同比增长％，财政收入完成亿元，同比增长％，农民人均纯收入达元，同比增长％。全县入统工业企业完成增加值亿元，同比增长％，民营企业营业收入完成亿元，同比增长％。2007年，完成生产总值50.1亿元，引进外资63亿元，新建300万元以上重点项目96个，农民人均收入增长了8%，在全省综合经济实力排位大幅前移。2008年19月已完成固定资产投资20.9亿元，同比增长25%，城镇居民可支配收入达到7328元，农民人均收入达到2901元，分别增长了13.4%和7.5%。2009年GDP完成61.1亿元，同比增长11%；财政收入完成16086万元，同比增长13.9%全市GDP完成68.1亿元，同比增长10.5%财政收入确保1.8亿元，争取2亿元，分别增长11.9%或24.3% 全社会固定资产投资、城镇固定资产投资分别增长25%和30%规模以上工业增加值增长15%城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别增长6%和10%城市城市性质：市域的政治、经济和文化中心，以发展商贸物流业、轻工业为主的小城市。 “中心城市～中心镇～一般镇”三级城镇体系。一核三轴的空间布局结构，一核指市区，三轴指沿308国道、106国道和邢德公路等主要公路的三条城镇发展轴线。 中心城市：指南宫市区中心镇：指段头镇，是市域东部经济区中心，全镇的政治、经济、文化、信息中心，以发展绒毛、皮毛加工和合金刀具加工为主的小城镇一般镇：指紫冢、吴村、垂杨、高村、明化、苏村、大召、南便等镇，是城乡联系的重要桥梁。城市规摸 城市人口规模: 2010年为13.0万人，2020年为20万人。 城市建设用地规模：2010年14.29平方公里，人均109.92平方米2020年21.98平方公里，人均109.90平方米。 □ 屋顶的处理简洁、明快，平顶退台。 4、社区环境景观设计 1）景观设计原则 □以“宜居”为主题，其景观设计的而已应力倡“流畅、简洁、明快”的现代规划风格。 □景观以中心花园为重点，做到点、线、面的结合，营造亲地、亲子、亲绿空间。 2）景观体系设计 平面绿化景观： □主入口处绿化景观； □中央花园和道路绿化的营造； 立体绿化景观： □高大植株所形成的高空间绿化营造； □建筑立面绿化面的营造（指建筑之阳台、天台花园）。 3）配套 地暖、社区监控系统、小型室外健身场、小型儿童游乐场等。 4）社区主入口设计 社区主入口的位置选在青年大街、内容形式和风格，都要力求突出项目主题，体现项目的鲜明个性。 六、成本收益概算 本项目总投资的基本构成和建设的开发投入的计划安排，是本公司经过初步统计和归纳出对本开发项目的用地规模，包括对各类单项开发成本的投入、物业功能要求和档次标准、社区内道路的占地面积以及市政基本设施的统一分摊原则，并根据此原则，提出了项目发展和投资成本的投入安排建议。 1、 项目基本参数及施工进度安排 各类投资成本的投入安排，是基于稳健有序的原则。根据贵司提供的有关资料及本公司的有关建议，并且，考虑到项目开发征用土地的地块面积较大，贵司前阶段必须支付的费用主要包括：土地款、前期费用、建筑工程及安装费用、开发期税、费，红线内外市政配套设施工程费以及销售期税、费，包括银行贷款等的金额投入等。另外