南宫项目可行性研究调查报告.docVIP

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南宫项目可行性研究调查报告

达华地产 南宫项目可行性报告 河北中策房地产经纪有限公司 2010年2月2日 前言 市场调查是进行策划的基础,是企业决策过程的首要环节,尤其是对于房地产企业来说,决策过程长、难度大,其房屋类型、户型设计、配套设施、建筑风格、销售价格与策略均需按照地段、交通等周边环境及成本和目标消费者的需求心理而规划和执行。因此在正式进行规划和设计前,应进行科学周密的市场调查,了解消费者的消费倾向、房产市场状况、竞争态势,掌握充分的一手资料,为决策提供科学依据。本报告从市场角度出发,综合考虑项目自身条件,对项目的投资可行性进行分析,得出相应的结论仅供贵公司参考。 第一部分 市场调研篇 一、南宫概况 1、城市概况 南宫市位于河北省东南部的冀、鲁、豫三省交界处,属华北平原黑龙港流域。周围百公里左右有石家庄、济南、邢台、邯郸、衡水、德州、聊城、临清等大中城市环邻,并且靠近北京、天津、郑州等大都市;境内有106、308国道和邢(台)—德(州)线、肃(宁)—临(西)线、祁(村)—南(宫)线五条干线公路在市区交汇,青(岛)银(川)高速、大(庆)广(州)高速纵横交叉,京九铁路贯穿南北,区位交通优势十分明显。南宫是“中国羊剪绒毛毡名城”、“全国武术之乡”、“中国民间艺术之乡”、全国商品粮基地市(县)、全国节水农业示范市(县)、全国秸秆养牛示范市(县)、河北省“棉花之乡”、河北省“韭菜之乡”。全市辖6镇、5乡、4个街道办事处,456个行政村,总人口46万,市域总面积856平方公里。 经济发展年,全国内生产总值完成亿元,同比增长%,财政收入完成亿元,同比增长%,农民人均纯收入达元,同比增长%。全县入统工业企业完成增加值亿元,同比增长%,民营企业营业收入完成亿元,同比增长%。2007年,完成生产总值50.1亿元,引进外资63亿元,新建300万元以上重点项目96个,农民人均收入增长了8%,在全省综合经济实力排位大幅前移。2008年19月已完成固定资产投资20.9亿元,同比增长25%,城镇居民可支配收入达到7328元,农民人均收入达到2901元,分别增长了13.4%和7.5%。2009年GDP完成61.1亿元,同比增长11%;财政收入完成16086万元,同比增长13.9%全市GDP完成68.1亿元,同比增长10.5%财政收入确保1.8亿元,争取2亿元,分别增长11.9%或24.3% 全社会固定资产投资、城镇固定资产投资分别增长25%和30%规模以上工业增加值增长15%城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别增长6%和10%城市城市性质:市域的政治、经济和文化中心,以发展商贸物流业、轻工业为主的小城市。 “中心城市~中心镇~一般镇”三级城镇体系。一核三轴的空间布局结构,一核指市区,三轴指沿308国道、106国道和邢德公路等主要公路的三条城镇发展轴线。 中心城市:指南宫市区中心镇:指段头镇,是市域东部经济区中心,全镇的政治、经济、文化、信息中心,以发展绒毛、皮毛加工和合金刀具加工为主的小城镇一般镇:指紫冢、吴村、垂杨、高村、明化、苏村、大召、南便等镇,是城乡联系的重要桥梁。城市规摸 城市人口规模: 2010年为13.0万人,2020年为20万人。 城市建设用地规模:2010年14.29平方公里,人均109.92平方米2020年21.98平方公里,人均109.90平方米。 □ 屋顶的处理简洁、明快,平顶退台。 4、社区环境景观设计 1)景观设计原则 □以“宜居”为主题,其景观设计的而已应力倡“流畅、简洁、明快”的现代规划风格。 □景观以中心花园为重点,做到点、线、面的结合,营造亲地、亲子、亲绿空间。 2)景观体系设计 平面绿化景观: □主入口处绿化景观; □中央花园和道路绿化的营造; 立体绿化景观: □高大植株所形成的高空间绿化营造; □建筑立面绿化面的营造(指建筑之阳台、天台花园)。 3)配套 地暖、社区监控系统、小型室外健身场、小型儿童游乐场等。 4)社区主入口设计 社区主入口的位置选在青年大街、内容形式和风格,都要力求突出项目主题,体现项目的鲜明个性。 六、成本收益概算 本项目总投资的基本构成和建设的开发投入的计划安排,是本公司经过初步统计和归纳出对本开发项目的用地规模,包括对各类单项开发成本的投入、物业功能要求和档次标准、社区内道路的占地面积以及市政基本设施的统一分摊原则,并根据此原则,提出了项目发展和投资成本的投入安排建议。 1、 项目基本参数及施工进度安排 各类投资成本的投入安排,是基于稳健有序的原则。根据贵司提供的有关资料及本公司的有关建议,并且,考虑到项目开发征用土地的地块面积较大,贵司前阶段必须支付的费用主要包括:土地款、前期费用、建筑工程及安装费用、开发期税、费,红线内外市政配套设施工程费以及销售期税、费,包括银行贷款等的金额投入等。另外

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