待建商业地产市场分析调查报告.docxVIP

待建商业地产可行性分析报告 1项目可行性研究编制依据 2 项目选址 2.1 原则 （1）目标市场原则：商业中心、居住区； （2）容易接近原则：交通便利、停车场、公交站； （3）具有可见度原则：建筑、装饰； （4）投资预期目标原则：自身品种、规模、经营方式 2.2 主要因素 市场、交通 2.3 选择方法 （1）饱和度测量法:IRS=(H*RE)/RF,其中，IRS为市场区域内某类商品、服务的饱和程度，H为潜在顾客数量，RE为该区家庭对该产品或服务的年支出金额，RF为经营该类商品的商业总面积。 （2）人口分布一致性模型： ?p=12i=1npiP*siS*100%，p、s为各地区的人口与面积 ?p趋于0时，人口与土地面积分布一致；?p趋于100时，人口集中分布于某个区域；商业网点辐射区包含的人口数越多，即商业网点与人口分布的结合程度越好。 3 项目概况 3.1项目简介 官渡区方旺片区保障性住房项目,位于官渡区金马街道办事处方旺片区大羊村十里铺路南段，东接溴水河（大麻苴村），西邻成都军区房地产管理局昆明管理处、部队驻地、昆铁局宿舍、昆明南供东站材料段、官渡区日月石化采供站，南靠贵昆铁路，北邻昆明机床厂专线。 3.2项目规划指标 幸福邻里项目总经济技术指标内容单位数值净用地面积㎡143858.230 总建筑面积㎡445064.735其中地上建筑面积㎡390345.975地下建筑面积㎡54718.76地上建筑面积㎡390345.975其中住宅建筑面积㎡316024.710 商业建筑面积㎡28174.871 办公建筑面积㎡1445.750 18班幼儿园建筑面积㎡5346.1124班小学建筑面积㎡4369.14公共卫生间㎡267.37配套社区卫生站㎡465.55酒店面积㎡29313.334建筑占地面积㎡34808.740 容积率2.68建筑密度%24.20%机动车位个395非机动车位个778 3.3项目基本配套情况 （1）交通：接近虹桥立交桥，官渡区2号路连接昌宏路；四面临路，路面平整。 （2）配套：青云实验学校；诊所；生鲜超市。 3.4项目SWOT分析 SWOT路面平整，行车较方便；毗邻虹桥立交桥；属于保障性住房项目大羊村附近配套设施差；周边小区旧且数量少；商业配套更不成规模重点改善区域：生态环境建设小区一期项目能否成功经营是商业后续开发的动力 4 项目市场分析 4.1项目宏观环境 全市经济运行指标、全市人均可支配收入、人口信息、商业地产价格及租金分布、各业态分布情况 4.2项目市场微观环境 （1）城市具体区位规划 据《昆明市城市近期建设规划2011-2015》，该区隶属于昆明市凉亭片区，是重点改善区域，昆明市规划设计研究院规划2所室主任王治表示，将结合昆明的城市绿化以及片区之间隔离缓冲带的建设，加强这些区域的生态环境。 （2）市场需求 （人口数量、人口密度、职业构成、人口年龄结构、教育程度、人均可支配收入、消费习惯、居住区分布、可辐射范围） a 商圈界定：哈利及经验模型 b 可支撑商业面积 商业销售额=（不同商圈内人口购物概率*对应商圈人口数）*人均零售开支 购物人流 商业面积=销售额/单位面积营业额 主要零售业的平均收益为1454元/月*平米 另外，可以参考的指标为国内商业面积为0.7-0.8㎡/人，国外为1.2㎡/人。可根据户数和人口数来测定营业面积。 C 人口数*某区域人均年消费额*40%就近消费/8000 按照目前我国商业运营规律，盈亏平衡点的年均营业额为8000元/㎡。 d 空间分析 成行成市模式 补缺模式 （3）市场供给 a 竞争区域现有供应量：已建好、正在建、规划建 b 项目供应特征：业态、销售情况、租售价格 c可竞争物业的情况 5项目定位 5.1定位依据 （1）商业项目所在城市和区域的市场资料 （2）与开发项目相关的业态信息与竞争者情况 （3）项目SWOT分析 （4）其他法律法规 5.2项目客户定位 （1）目标客户群定位：消费需求、层次、文化、习惯、水平 （2）目标投资小业主 5.3产品定位 通过了解目标客户的需求，进行产品规模、档次、价格、服务对象、设计及面积、经营方式（租售）、配套设施、物业管理的确定工作。 5.4价格定价 房地产价格是由地价、工程造价，各种税费、资金利息、销售费用和开发商期望利润等因素构成的。基本成本加开发商利润构成基本价，一般市场定价原则由三个价值取向构成。 市场价值取向：需要考虑同等片区、同等物业、采??比较的手段来确定。 成本价值取向：项目整体