北部新城调研报告.docVIP

目 录 北部新区概况 1、北部新区基本概况 2、北部新区经济发展状况 3、北部新区发展前景分析 二、北部新区房地产发展状况 1、规划及经济发展对房地产的影响 2、北部新区房地产现状 3、北部新区楼盘调研及分析 一、 北部新区概况 1、 北部新区基本概况 1.1北部新区地理位置 2001年4月25日，重庆北部新区正式挂牌成立。北部新区位于重庆北部，总占地面积136．3平方公里，辖人和、大竹林、鸳鸯、礼嘉四镇。 地理位置： A、南接重庆中心城区江北和渝中区 B、北靠江北国际空港 C、西临嘉陵江 D、东侧为长江寸滩码头 E、与沙坪坝、北碚区是一桥相连(重庆高校、科研院所最密集区) F、在其区域内，有210、212、319国道，渝长、渝合、机场高速路通过 G、北部新区内有渝怀铁路和未来重庆新火车站——江北客运站 北部新区优越的地理位置和发达便捷的交通条件赋予了它独特的区位优势和巨大的发展潜力。 近日，重庆市政府又批准了北部新区最后一个外扩组团——蔡家组团，蔡家 组团位于北部新区、沙坪坝、北培三区之间的“黄金角”地带，具有明显的地域 优势，它未来将重点发展资金密集型的高新技术产业，低能耗低污染的都市型工 业，它将于北部新区联动发展，共同机构筑都市发达经济圈的核心增长极。 1.2北部新区大环境规划 重庆在推动西部大开发的进程中，将8．2万平方公里划分为三大经济区 都市发达经济圈 渝西经济走廊 三峡库区生态经济区 这三大经济圈中最重要的是都市发达经济圈，而都市经济圈的核心增长极则 是北部新区。正因如此，北部新区的开发也采用了一种全新的体制： “一个开发区，两架推土机” 即设立北部新区管委会，将市政府的职能前移，而具体的开发建设则由经济 技术开发区和高新技术产业开发区两个国家级开发区负责分片组织实施。 北部新区的产业布局： “一区多园、组团式” 即北部新区分成北部高新区园(人和组团、大竹林组团)和北部新区经开园 (礼嘉组团、黄茅组团、翠云组团、鸳鸯组团、金山组团)两块，同时，重庆的 外事领馆区也在新区内。各组团产业格局也有严格的划分，如下图所示： 各个组团按产业规划格局进行开发建设，现已取得不俗的业绩。 1.3规划对北部新区产生的影响 A、改原有工业格局 这里所指主要指工业、产业结构方面的变化： 产业结构 工业结构 工业产品 工业技术水平 2000年以前 第一产业 （农业）为主 轻工业 饲料 汽摩配件 厨房用具 生产规模小 产量低 工艺落后 产品技术含量不高 新规划实施后2年内 第二产业 （工业）为主 轻工业 重工业 出口加工业 汽车制造业 新医药 软件 生产规模大 产量高 效益好 产品技术含量高 附加值高 随着北部新区开发建设的推进和城市化进程的加快，北部新区农业会逐步萎 缩，工业将成为区域内经济发展新的领头羊，工业的快速发展将给第三产业的快 速兴起和发展提供了巨大的空间。 B、人气大量汇聚 1)、北部新区在规划前属于重庆的远郊，人口稀少 2)、“重庆浦东”的建设，带来大批投资者、各行业的精英、大量的技术工人， 人口迅速扩张，它建成后预计达到34万，相当于中国一个中等城市的人口 数量。 C、商机无可限量 人气的汇聚，必然带来无限的商机，餐饮、娱乐、休闲、购物到房地产业，于是本地、外地商家纷纷到北部新区跑马圈地，如香港著名集团和记黄埔就已开始的重庆房地产的第二轮进军。 D、人口素质提升 这里从三个方面来说： 1)、北部新区是以高新技术产业为主导，所以说科技人员在未来将会占新区人口较大的比例，据北部新区管委会预测，未来新区内科技人员将占到人口的30%左右。 2）、北部新区是未来政务区——将有大量公务人员在此工作和生活 3）北部新区是重庆新的“贵人区”——大量高收入人群 现在及未来的富人已不是前些年的那样的暴发户，它们都是拥有高学历、高智商的新型人类。 就如以上三个方面所述，北部新区的人口素质将在未来的几年内得到质的飞越， 成为重庆人口素质较高的区域。 E、消费水平提到新的高度 重庆的“浦东”、重庆的“富人区”这些形象的代名词也就预示着未来北部 新区的消费水平在重庆绝对是位于属一属二的地位。 F、外来文化渗入 这里主要指重庆外事中心在北部新区的确立而言，它必然会带来外来文化的 进入。现在外事中心的配套工程——重庆财富广场已于今年12月18日动工，它将打造成为集商务办公、居住、购物、休闲于一体的人性化低密度的涉外商务区。 G、片区功能日趋完备 北部新区的发展是不可限量的，它要成为重庆的“领头羊”，成为重庆的示 范窗口，成为重庆人