房地产宏观调控的市场应对.pptVIP

* 房地产市场宏观调控 导致调控政策出台的主要原因 商品住宅年平均销售价格上涨15%，快速增长后可能出现大幅度下跌 ，使购房者受损害 ； 以房地产为代表的基本建设投资过热，导致了原材料价格的快速上涨。 老百姓普遍认为房价过高。居者无法有其屋； 所有的房屋开发贷款来自银行，按揭也来自银行。一旦房地产市场出现大起大落，势必对整个金融体系的安全造成严重隐患； 2005年5月11日,由中央七部委联合下发的关于做好稳定住房价格工作的意见 一文,八条政策的出台，使婆娑迷离的房地产宏观调控终于浮出了水面.也使火热的房地产市场瞬间陷入了低谷…… 一、强化规划调控，改善住房供应结构 二、加大土地供应调控力度，严格土地管理 三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管 四、加强房地产信贷管理，防范金融风险 五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费 六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度 七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为 八、加强市场监测，完善市场信息披露制度 《意见》的基本精神： 立足于促进国民经济和社会稳定发展 立足于维护普通居民的基本住房权益 立足于以经济手段为主调控市场 ，以税收手段为主充分发挥市场机制的自我调节作用。 总体思路： 完善供给、控 制需求、政策引导、规范市场 2005年5月18日，青岛市政府响应中央号召,正式下发关于稳定住房价格及推进住房保障体系的通知，通过住宅规划、土地供应、销售管理等八个方面稳定房价，期望实现商品住房供求基本平衡，让普通中低收入家庭住上房子。 一、提高建筑容积率，增加住房建设总量 二、两年各拿千亩地，建设中低价位房 三、中低价房要占80%，经济房10年禁售 四、买房两年内再买全额征收营业税 五、严格控制不合理房地产开发贷款 六、购预售房实名制，备案后不得更改 七、建立市场预警体系，逐步推行网上售房 八、房价上涨较快区市要进行重点督查 引起市场变化最大的调控内容 自２００５年６月１日起， 对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税； 个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税； 对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 二手房投资交易费用 契税(评估价的1.5%) 印花税(合同价的0.05%) 过户登记费(50元) 查档费(50元) 贴花费(5元) 按揭费用(各中介公司不等，具体数额在1500元左右) 中介费(成交价的2-2.5%) 不按揭，一套50万元的二手房需缴纳税费总共约为17855元 年初买入价50万元 6月1日后卖出价55万元 毛利润5万元 营业税55万元×５%＝27500元 总交易成本27500+17855=45355元 纯利润:4645元 政策出台后的市场反映 二手房交易量下降３０％，供应量增加５０％ “售转租”现象突出 购房者持币观望现象严重，销售出现短暂停滞 沪杭两市房价跌幅超过5％ 高档、高价房交易量降低 开发商“向市场低头”，采取各种方式调整定价，变相“让利”促销 买家“货比三家”，对房价的主导权开始增强 市八条解析 一、提高建筑容积率，增加住房建设总量 中低价普通商品房单套建筑面积控制在120平方米以下 容积率要控制在1．0以上 二、两年各拿千亩地，建设中低价位房 别墅类用地供应要停止； 增加中低价普通商品房和经济适用房用地供应量 注:规划部门将在项目选址定点上优先保证中低价位普通商品住房和经济适用住房项目，并开通“绿色通道”，加快审批速度。在建筑设计方案审批中，将严格控制经济适用房和中低价位普通商品住房套型面积。中低价位普通商品住房项目单套建筑面积控制在120平方米以下。 三、中低价房要占80%，经济房10年禁售 中低价普通商品房和经济适用房占供应总量80％以上 严厉打击炒买炒卖行为 经济适用房办理房地产权证起10年内，不得上市交易 中低价普通商品房办理房地产权证起5年内不得上市交易 因户口迁移、出国定居等特殊原因确需出售的，按规定程序以评估价格公开销售给符合规定条件的申请家庭。 四、买房两年内再卖全额征收营业税 自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税(百分之五) 五、严格控制不合理房地产开发贷款 加强房地产开发贷款和住房抵押贷款的管理 严格控制不合理的房地产贷款需求，防范风险 采取措施： 央行授权商业银行法人可根据具体情况自主确定利 率水平和内部定价规则，也就是在5.51%的基础上，各商业银行可根据自身情况自行确定利率