房地产市场购买能力指标体系研究.pdfVIP

产 业 聚 焦 产 业 聚 焦 !!!!##$$%%!! ’’%%(())##** 主 持 人：路 辉 房房地地产产市市场场购购买买能能力力指指标标体体系系研研究究 !吴吴勇勇慧慧 近几年，我国的房地产市场在保持较高增长速度的同时也 #’ 可扩展性指标。这个指标可用房地产消费信贷规模来衡 出现了有效需求不足、大量空房闲置、房产品结构失衡的现象， 量。房产品是一种高价格的消费品，如果只是靠存款和每月的收 这在很大程度上是由于对房地产市场购买能力估计不足和选择 入，那么就现在中国的情况来说，真正能够买得起的人寥寥无 失误造成的。一个地区的购买能力是房地产投资者进行投资机 几。房地产消费信贷扩展了人们的消费能力，增加了人们当前的 会研究和可行性研究时必须要考虑的重要因素之一。对房地产 购买力。一个地区的房地产信贷规模越大，那么可扩展的房地产 购买能力的衡量，一般使用的指标是人均收入水平，这个指标在 购买能力也越大。 一定程度上体现了居民的购买能力。 )’ 可调节性指标。以上三个指标我们可以从统计资料中找 “ ” 到相关数据，可调节性指标是一个比较综合的指标，我们无法直 但是，房产品是一类 超大件 的消费品，它的购买不同于一 般的消费品。总的说来房产品的购买具有以下两个特点： 持续 接从统计数据中得到。可调节性指标主要是指城市居住吸引力， ! 时间长。对于大部分的房产品购买者来说，购买房产品采用的是 即一个城市吸引外地购房者的能力大小。本文根据倪鹏飞等人 分期付款的形式。现在银行提供较多的是七成! 年贷款和八成 对中国城市竞争力的分析，从中选取了% 个对城市吸引力有影 年贷款。这就是说要用 年或者 年的时间才能将房产品 响的指标进行衡量，这些指标包括： 城市综合知名度，即一个 # ! # ! 完全购买。 涉及数额大。目前全国的平均房价是每平方米两千 城市在国内和国外的知名度大小，它对于居住具有一定的吸引 多元，按一个家庭 平方米算，至少也要 万。这对于人均年 力； 城市科技实力，这一指标集中体现在一个城市科研机构的 $ % 可支配收入水平只有五、六千元的家庭来说，数额是很庞大的。 数量和质量，反映城市的教育实力； 产业结构高级化程度，产 # 正是由于房地产的购买具有以上这两个特点，我们认为仅 业结构决定了城市类型是工业型还是商业型； 基础设施，基础 $ 仅靠人均收入水平不足以准确衡量出房地产市场的购买能力， 设施状况关系到城市居民的生活水平和福利所得； 区位吸引 % 还需要综合考虑其他方面的因素。 力，城市综合区位主要包括自然区位即地理位置、自然资源、经 一、房地产市场购买能力指标体系的提出和购买力模型的 济、政治、科技区位等； 环境，城市环境质量直接影响到一个城