2014年中原物业不可分割产权条件下操作模式及案例分析33p.pptVIP

华侨城欢乐海岸/ ⑤度假公寓 度假公寓由92套别墅别墅组成，受产权限制，项目以长期租赁为手段进行变相销售；租赁期为40年，销售价格在65000-70000元/㎡左右 1 建筑面积：39460平方米 套数：92套 配套：SPA主题酒店会所 土地属于游乐设施用地，无法对外销售，因此采用“以租代售”的营销模式， 产品面积：联排中户490㎡，端户550㎡，独栋700㎡左右，带私家码头、华会所会员卡 租赁价格为租赁期为40年，每套在3100万左右，单价在65000-70000元/㎡，仅华会所会员有资格对别墅进行租赁 周边二手价格： 别墅：95000-105000元/㎡左右 全景观度假别墅 华侨城欢乐海岸 本项目别墅在产权受限的前提下，仍能够实现较高的租金收益，主要原因有： 湿地公园、海洋景观资源等自然资源 娱乐产业的打造 大型商服配套 欢乐海岸狂欢广场、欢乐海岸水秀剧场等文化产业，提升区域价值 产品的豪华配置（私家码头、华会所会员）增强项目豪宅品质 大型特色产业地产的打造，提升了欢乐海岸区域内的土地价值，弥补了别墅产品的产权缺陷！ ? Copyright Beijing Centaline 2014 Code of this report | * ? Copyright Beijing Centaline 2014 Code of this report | * ? Copyright Beijing Centaline 2014 Code of this report | * ? Copyright Beijing Centaline 2014 Code of this report | * 物业不可分割产权条件下操作模式及案例分析 北京中原投资顾问部2014.5 在项目产权不可分割、且开发企业不考虑持有经营，以快速销售回款为目的的条件下， 我司对市场常见操作模式进行调研分析，以期对项目未来发展提供参考意见。 调研背景说明： 目 录 1 小产权形式出售 2 旅游地产以租代售 政策风险 案例 “小产权”案例参考 “小产权” 说明 小产权概念： 所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。 注：小产权房产没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 自2013年7月北京开始清理整治小产权房，共清理认定“小产权房”项目108个，已经处理项目94个，完全拆除7个，拆除建筑物面积9.48万平方米。 “小产权”政策影响 昌平阳坊镇东贯市村内小产权房拆除现场 政府已对小产权房进行集中整治处理，对新增小产权房“零容忍”态度 以小产权产品性质入市的项目要承担巨大的政策风险！ 2013年11月22日 两部委下发紧急通知，要求坚决遏制违法建设、销售“小产权房”，所有在建、在售“小产权房”一律停建、停售。 2014年5月24日 两部委联合召开视频会议，明确对在建、在售的小产权房坚决叫停，并依法查处，再次明确小产权房的非法身份。 太玉园主力户型为88-110㎡的二至三居，套总价在80-100万左右； 目前二手房交易价格为9300-9600元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的40%左右。 基本信息 项目位置 通州区张家湾镇土桥总站南两公里 物业类型 多层住宅 容积率 东区2.0;西区12.5 建筑面积 150万平米 总户数 7816户 主力户型 88-110㎡二至三居 销售价格 9300-9600元/㎡ 套总价 80-100万元/套 板块内同物业类型一手价格 23000-25000元/㎡ 通州—太玉园 六环 京哈高速 土桥站 2.0km 太玉园 通州—太玉园 项目周边配套仅能满足基本的生活需求，无大型商业配套，公共交通完善 公交：801、802、806 学校：张家湾小学 新华幼儿园等 医院：张家湾医院，颐年护理院 银行：农行张家湾储蓄所，北京农村商业银行 超市：博佳丽百货超市，福兰德便利超市等小型超市 餐饮：方兴居饭，京东餐厅等小餐馆 土桥站 3.8km 祥和乐园 京哈高速 六环 祥和乐园以66-128㎡一至三居为主，套总价在50-100万左右； 目前二手交易价格在8000-8500元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的35%左右。 通州—祥和乐园 基本信息 项目位置 通州张家湾镇马营村 物业类型 多层 容积率 1.51 建筑面积 35万 总户数 2198户 主力户型 66-128㎡一至三居 销售价格 8000-8500元/㎡ 套总价 50-100万/套 板块内同物业类型一手价格 23000-25000元/