按揭贷款“优质性”在于房地产周期性.docVIP

按揭贷款“优质性”在于房地产周期性 关键字： 按揭贷款 房地产??[作者简介]易宪容, 中国社会科学院金融研究所  ??????? 这段时间，先是国内股市大幅震荡，随即引起国际股市震荡不已。国际市场股市的震荡开始有人说是中国股市的蝴蝶效应，认为中国股市蝴蝶翅膀一动，国际股市立即会反应。对此，我则不以为然，即刻也撰文指出，就目前的情况而言，中国股市根本就没有这种对国际股市的影响力。国际股市随中国股市起舞，是一种偶发因素，是国际股市必然在发生大震荡之时机。特别是美国股市，房地产抵押贷款市场的问题早就是一触即发的事情。  ??????? 因为，在春节前曾参加过一个国际联线的可视电话会议，已经了解美国房地产市场按揭贷款面临着巨大的潜在风险。我们知道，尽管美国房地产市场从２００６年初已开始下跌，但是房地产抵押贷款市场的问题最近才真正被暴露出来，其问题是次级按揭贷款证券化那部分。据报道，将于２００７年３月５日公布年度业绩的汇丰控股，日前罕有地发出盈利预警，称去年集团美国按揭贷款业务撇账，将较市场普遍预期的８８亿美元高２０％，即高达１０６亿美元，多出的１８亿美元，主要与当地的房地产第二按揭业务有关。在此，我们并不必考虑汇丰已就现已确认的风险做出足够拨备，也不管汇丰将如何来改变现有的按揭业务策略，我们更关注的是汇丰银行作为全球盈利能力排名第一、风险控制最好的银行都会面对住房按揭住房的高风险，那么其他银行、其他地方这种情况就会更为普遍了。而且低估住房按揭的投资风险并非是美国汇丰个别事件，应该是一个十分普遍的全球问题。即房地产市场按揭贷款的风险，在市场繁荣时，什么问题也没有，但当市场出现逆转时，所有的潜在风险都会显示出现。如美国房地产市场出现的逆转，其住房按揭贷款风险就完全显示了出来。而房地产市场出现的周期性变化所导致的系统性风险，这是任何银行都无法避免的事情。  ??????? 同时，今年３月初，除汇丰控股之外，Ｎｅｗ Ｃｅｎｔｕｒｙ Ｆｉｎａｎｃｉａｌ以及Ｃｏｕｎｔｒｙｗｉｄｅ Ｆｉｎａｎｃｉａｌ纷纷宣布由于客户拖欠贷款的情况日益恶化，公司盈利将遭受重大冲击。美国联邦存款保险公司发表的报告显示，去年第４季度房屋贷款拖欠还款的案例大幅增加了１５．６％，新增金额达３０亿美元，远高于第３季度５．２％的增长率。此外，现时美国银行的风险意识大大降低，坏账拨备占整体贷款比率，是１９９０年以来最低的。在这样的情况下，若坏帐问题恶化，美国银行的盈利会大幅下挫，自然不利股市。而且，实际情况还不止这些，如果美国住房市场继续走低，那么不仅对美国股市会产生很大的影响，更为重要的是会影响美国银行的金融的安全。  ??????? 应该说，就目前美国住房按揭贷款体系来看，它应该是目前世界上最为健全与完善的房地产金融体系，这种体系在分散与控制住房按揭贷款的风险上也是最规范的。有人曾认为，美国的住房按揭贷款市场，是现代住房金融市场的典范。它既让市场机制充分发挥作用，又是政府高度干预和调控的市场。一个多世纪来，也正是这种金融体系促进美国房地产市场繁荣。而这几年，持续的利率下降是支持２０００年以来的房地产持续繁荣的重要因素。从２０００年下半年开始，美联储的货币政策开始发生了根本转变，从加息周期转变为减息周期。２００１年１月，联邦基金利率下调５０个基本点。此后，美联储更是连续１３次降低利率，到２００３年６月联邦基金利率降低到１％，联邦基金利率达到了４６年以来的最低水平。美联储低利率的政策使得美国有一个十分宽松的金融环境，也成了推动美国房地产市场繁荣的动力。  ??????? 因为，在一个低利率的时代，按揭贷款证券化产品能使投资者获得比投资政府债券高得多的回报率，有越来越多的投资者愿意将资金投入其中。根据华尔街日报的报道，资金的涌入，不仅来自美国投资者，而且有越来越多的欧洲和亚洲投资者，从而使得房地产市场更加兴旺。随着投资者不断购进按揭贷款证券化的产品，银行也就大量地放贷，让房地产价格持续上升或保持在较高的水平上。  ??????? 但是，随美国联邦基金利率上升（２００６年８月联邦基金利率上升到５．２５％），美国房地产市场的繁荣开始出现逆转。据美国一些房屋建造商表示，他们的订单已经开始减少，这种状况持续到了２００６年。根据美国商务部的数据显示，美国２００６年第三季度的新房开工持续下降，９月新建房价格与２００５年同期相比，也下降了９．７％。这是１９７０年以来的最大降幅。而房价下降已经引起了市场的普遍担忧。  ??????? 比如说，由于美国的经济前景不明朗，同时美国也进入国会中期选举的敏感阶段，在２００６年１０月的议息会议期间，美联储做出继续维持现行利率水平的决定。在此之前，美联储已经连续１７次将利率提高相同幅度，美国联邦基金基准利率