南昌卢塞恩小镇别墅项目定位策划报告86页-5M-2007年.ppt

项目分析 本项目市场分析 市场预测 项目开发策略 项目市场定位 一、定位的原则 关于小镇风格 南昌市的高档住宅现在正在进入风格时代； 代表作：绿地兰宫VS绿地山庄，香溢花城，世纪风情等； 本案对风格的强调更有甚于以上楼盘，风格对本案销售的拉动作用更高； 欧式小镇风格，目前南昌只有万科四季花城； 建议本案直引一个欧式小镇风格； 案名推荐 卢塞恩 琉森郡 规划设计原则。从项目地块的规划要点及周边规划情况看，项目的规划设计应遵循以下原则： 1）环境景观最大化原则。在尽量满足项目景观用地的原则下，项目地块有可能需要放弃一些容积率。 2）人车分流、商住分开原则。居民在小区的进出和地下车库的进出车辆要分流，商业部分和住宅部分人流分开，使小区居民有相对的安静居住环境。 3）经济性原则。在规划设计时要注意经济性原则，充分考虑建设成本的投入，以最低的成本获最大的效益 。 规划设计建议： 1）小区设置4个出入口，一出一入。 2）整个小区基建面积设地下车库或分别在南北两块地块下，建设统一的地下停车场。 小区道路规划意见 参照中华人民共和国有关住宅小区规划及建筑设计规范和有关消防条例，项目内道路应进行分级规划。除必要的机动车、消防车通道之外，尽可能采用较窄的人行道路布置，最大幅度的增加园艺面积，减少硬地面积，同时，应采用人车分流的规划设计手法，使居住区环境达到较佳效果； 物业定位 物业组合建议 北区 别墅区（独栋别墅、联排别墅） 多层（花园洋房） 高层（11层小高层） 高级会所（兼容会议中心、游泳馆、健身馆） 南区 多层（花园洋房、普通多层） 高层（18层高层） 户型设计要求 户型设计建议 1）主力户型为三房二厅，建筑面积90～150㎡，占户型比例40%。 2）次主力户型为二房二厅，建筑面积70～80㎡，占户型比例30%。 3）辅助户型为四房二厅，建筑面积150～200㎡，占户型比例20%。 4）辅助户型为一房一厅，建筑面积50 ～ 70 ㎡，占户型比例10%。 目标客户定位 客户的职业构成背景分析： 多元化的物业决定了客源同样是多元的原则； 中资企业家、高级经理人及IT、金融、房地产界精英，他们在职业生涯中积累了大量的财富，追求生活的品位与质量，改善居住条件时，他们会考虑在环境优美的风景区，独栋及联排别墅是他们的主要目标。 城市的“中产阶级”，如薪资优厚的律师、会计师、高级知识分子等，二次置业时多会选择良好人文环境的楼盘。云湾和红湾公路开通以后，南昌市城区与本项目的物理距离和心理距离大大缩短了，这样一群高学历高收入的人群肯定会考虑在湾里风景区边拥有自己的家，他们选择高档公寓、联排别墅和花园等物业形式。 投资人士（来历比较复杂），湾里区域房价总体较低，增值潜力大，会购买中小户型进行投资； 产品配比 1、别墅类型 （1）独栋半山别墅 0.5% 8000方 16栋 （2）连排水景别墅 10% 16000方 50套 2、多层类型 （1）坡地花园洋房 50% 80000方 400套 （2）普通多层 20% 32000方 266套 3、高层类型 （1）11层小高层 0.5% 8000方 100套 （2）18层高层 0.5% 8000方 100套 4、物业用房 会所 、球场配套设施等 10% 16000方 面积控制： 独立别墅：350-500㎡，主力为400㎡左右 联排：220-250㎡ 花园洋房：150-200㎡ 多层公寓房：120-160㎡ 高层小高层：50-120㎡ 公建配套设置表 布局规划 建筑风格定位 南昌乃至江西至今还没有这种风格的建筑，全国也仅有2个项目，采用了瑞士阳光欧式风格建筑，这也是欧洲最经典的风格之一，其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地块，定会成为红湾公路边最让人惊叹的神来之笔。 项目园林景观设计建议 总体上来说景观规划主题为动静相宜欧洲古典风格。整个景观分布为三大块： 一块是小区大门口的主题镀金雕塑，罗马石柱； 一块是小区北部中心水景花园，周遍设置一圈沉降式休闲广场，跌落式流泉，小区沿路绿色观景长廊。配置树木花卉； 一块是楼寓之间的绿化花卉点缀，局部小品。楼间条形绿化配以四季鲜花，组团花卉；小品雕塑点缀期间，庭院灯。环行大道两旁低矮灌木及庭院灯围绕。 1、项目可在租借的160亩地块的最高峰，如上图所示建立一座瑞士风格的教堂建筑以及花钟，作为项目的地标性建筑物； 2、在160亩地块上利用100米高的落差，修建一条爬