五星级酒店可行性分析调查报告(之二).doc

7.1 城市经济发展规划对酒店开发战略影响分析 2009 年，安岳县国民生产总值124亿元，同比增长14.5%；社会消费品零售总额487162万元，同比增长23%，人均生产总值约7850 元。 酒店发展的基本规律，需要城市经济基础的支持，需要城市消费人群的支持，凡是国民经济发达的区域，人均消费力增速较强，市场化程度也相对较高，其宾馆、饭店、酒店等的经济发展状况也相对较好。经济发展的良好环境才能给本酒店提供了未来客源市场保证。 7.2 城市发展规划对酒店开发战略影响分析 未来安岳县的城市性质可以为：四川盆地次级交通枢纽，重庆经济辐射圈，成、渝、内、遂节点城市。作为内向型经济发展城市，借助大交通的改善和安岳县独特的区位优势，安岳工业在全县食品、丝绸、医药、化工、机械、汽配、建工建材七大产业开发区面积30平方公里，入驻企业400户，实现产值600亿元，安岳成为丘陵地区发展工业的典范。 7.3 政府要求对酒店开发战略影响分析 本项目的建设被安岳县领导高度关注，纳入城市发展规划重点建设项目，可见本项目将得到地方政府的高度重视和大力支持，是本项目开发酒店的优势和保障性条件之一。 政府对本项目开发的要求不只是城市规划发展重点项目和建设新的城市地标，更是安岳县城市发展标志和城市对外展示的名片，本项目的建设发展也是全泰公司地产开发的一个重要项目。政府对本项目酒店的开发有一些特别的硬性条件，使酒店的市场定位和项目开发战略的制定具有一定的市场挑战性。 7.4 业主公司目前酒店项目开发战略分析 业主公司对酒店的发展战略为： ?? 本项目是业主公司的第一个酒店投资项目，酒店主要服务于整个安岳县发展所需的会议中心、商务休闲中心、宴会中心和城市商业配套； ?? 业主公司对酒店的定位要求体现“安岳酒店市场的新标高、城市对外发展的名片”，以此寄托一份不能割舍的家乡情结； ?? 希望酒店未来经营盈亏能够在一个可控的范围内。 ?? 业主公司对酒店开发的起点较高，要求以商务、会议、旅游、商业发展为开发重点，酒店设计以五星级的消费感受超值服务为标准，特别是商务休闲和商业发展的感受和体验，而不是单纯的五星级硬件配备。 8.1 本项目酒店定位 传统的酒店及商务类定位模式 图８－１ 本项目适宜定位： 上表传统的六大模式中的任意一个模式对本项目而言都存在一定不足，我们从未来客源需求市场、未来业主公司战略发展目标、未来城市开发等诸多因素及综合规划考量，建议本项目定位必须跳出传统模式思维，创造属于针对本项目的开发模式：基于本项目相关各方对酒店的诉求： ?? 达到国家五星级酒店标准； ?? 酒店客房不少于300间，床位不低于500张，并按五星级酒店要求配备餐饮、商务、会议、公共娱乐、安全等相关服务设施； ?? 地标性建筑酒店； ?? 城市中心酒店； 因此，我们认为本项目： 是安岳县一座地标性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！ 是资阳市、安岳县商务、会议、休闲旅游高端接待中心 是标准五星级商务 +会议+ 休闲酒店综合体！ 关于功能，可以概括为四大类： 客房、餐饮、（会议）、康体娱乐、；且收入比重基本相当（康体娱乐可能略小）； 关于客源市场，客房市场可以概括为： 商务客户——50%（其中：公司40%；政府50%；其他10%） 会议客户——30% 休闲客户——15% 旅游家庭——5% 2、定位依据： 1) 高档次的商务 + 会议 + 休闲酒店在安岳市场有一定的空间，用高星酒店的多功能组合扩大其市场客源兼容性； 2) 本项目地理条件、交通条件、环境资源条件等从现状看都不具备五星酒店的市场承载力，但以发展的眼光看，随着安岳社会经济成长、旅游休闲的兴起，也适宜商务会议休闲酒店的组合定位； 3) 档次和影响力高的会议能提高酒店品牌知名度与美誉度，成功的会议接待不仅能使他们成为酒店的忠诚客户，而且也会像其他顾客传播酒店良好的口碑，带来了酒店无形资产的增值； 4) 高品质的酒店一般接待来自不同国家、地区和本地域的高消费者，他们的综合消费力都比较高，且酒店经营面较广能增加客源供给； 5) 酒店接待重要会议，必然会成为新闻媒体关注的焦点，媒体在报道会议的同时也间接的宣传了酒店，从而极大地提高了酒店的知名度； 6) 休闲旅游结合会议能更好的平衡休闲商业酒店中淡旺季问题，而单纯的会议型酒店或单纯的休闲度假酒店都会面临节假日的饱满，和周一至周四冷清的经营问题； 7) 批量型的会议客源和商务散客更容易成为酒店客房的主力贡献者。 8.2、酒店及商务形象定位 ?? 标准五星级酒店定位，在当前安岳县酒店发展市场形象方面具备一定高度，五星级酒店本身就是服务城市，从景观上就是一道城市风景线，五星级酒店可以为整体开发项目和商业配套公寓住宅增加一定的“形象价值”，是和整体开发项目不可分割的，从而提升整体项目的市场推广和销售能