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薛东花园营销方案 市场调研分析 城市大环境 锦州属于三线城市，对外的辐射能力较差。房价存在天花板效应。 锦州房地产市场由98年的高峰期，到2002年低谷期，2003年又趋于平稳发展。 以小凌河为界线，桥北市场居住人口密度大、环境差。未来城市南扩，中高收入阶层是桥南房地产消费的主流。 政府政策宏观调控城市南移，如渤海大道、市府广场、云飞大桥、实验学校、女儿河公园等政府行为，标榜着城市南移的大决心。引领着市民向南购房，同时也能带动相关产业的发展。 区域小环境 此区域地处城南格林山城别墅生活区，属于山地地势，自然环境很好，放眼绿色。 紧邻城市主干道渤海大道和南广路，有便捷的交通网络，距离市内仅15分钟路程。主要交通路线有6路、9路、124路、126路、208路、209路。 2、商业网点以光彩市场为主，包括瓷砖、地板、家具城等经销点，配货站，食品批发店，商业银行、露天农贸市场等。居民基本生活购物环境及质量总体不好。 3、附近企事业单位有：蓝天集团、锦州市齿轮厂、华顺集团及上海大众、广州本田、中天汽车等汽车销售公司，及附近锦州南站。 4、周边住宅：目前只有苹果园小区和薛东村村民住宅，及待销、待建的格林山城住宅区。 ·薛东村村民住宅，原居民人口达1200户，其中回迁户只有500户，还有小部分购买力。 ·附近待销及待建的格林山城住宅区带动区域发展。如兰溪谷小区及待建的1550元集资房（400户）、1180元回迁房和1380元集资房（210户）、及东村回迁户（200户），目前累计区域人口达1000户。 全市相关楼盘销售形势及价格 1、全市房地产中低档楼盘价格调查： 盛世新城：1680元/M 阳光花苑：1680元/M 菊花苑：1980元/M 金港湾：1880元/M 绿景湾：1900-2300元/M 兴居园：1780元/M 富锦佳园：1780元/M 宝地城小洋房：1780元/M 庭南小居：1580元/M 2、周边二手房调查分析： 附近2000年开发的苹果园小区原房价为800-1000-1200-1400元。园区绿化一般，供暖情况不好。但2004-2005年由于附近居民的拆迁及大量集资房房源的妙作，二手房价格在1700-2000元/平方米，实价销售也在1800元/平方米（含地下室），但销量不是很快。这说明桥南市场被一些长远置业的客户看好。 市场销售走势分析 宝地集团成功开发的宝地城小小洋房及庭南小居经验所得：小户型需求客户之多为房地产市场需求的最大点，市场定位准确性高。 薛东花园与全市楼盘价格比较总体价格还是较低，且“养生住宅”理念为主打，有利于占领市场。 政府政策引导及通过对格林山城周边居住环境、配套、交通、物业等总体打造，薛东花园楼盘开发有利于成功。 薛东花园分析 S优势分析： ·该区域属于未来的热点区域，发展潜力无限。 ·项目地块属于山地地势，自然环境很好，放眼绿色，感受清新空气中闲适时光，摆脱都市烦嚣。 ·借力而行，以竖者为邻，同智者为伍。借助兰溪谷别墅楼盘的豪气，团购房的人气，达到区域开发的整体销售形势，带动销售工作的开展。 ·项目规模较大，地块较规则，利于项目规划和户型组合。 ·紧邻城市主干道：渤海大道和南广路，有良好的交通网络环境。 ·光彩市场被市民越来越看好，也能不同程度地带动房地产的消费。 ·政府政策引导城市向滨海城市发展，离海边较近。 W劣势分析： ·距离老城区有一定距离，桥北居民接受此地段需要时间的考虑。 ·目前生活配套功能较差（仅有光彩零散业者及露天市场），购物环境、质量都很差。 ·小区周围环境质量不佳，对薛东花园销售造成不良影响。 ·无学区的支持 ·南广路上的外部形象差。 ·土地划拨方式影响门市的销售。 O机会分析： ·城市宏观经济发展的影响，桥南市场发展潜力被大众看好。 ·2006年小户型、低价位的空白中低档次楼盘很有市场潜力。 ·桥南新区居民拆迁后，手头较富裕，成为投资置业新主力。 ·光彩市场业者因桥南房地产市场发展，经营环境有望改善，还会考虑就近购房。 T威胁分析： ·未来房地产市场可能出现供过于求的局面：民盛20万，金城50万，宝地城50万。 ·面临老城区成熟配套的楼盘及二手房市场的竞争。 ·面临高性价比团购房、回迁房的竞争。 ·面临桥南新区迅速发展的其他楼盘的竞争。 ·薛东花园同一小区内，不同类型住宅多，且建筑形势差异性大，价格差异大的问题，一定程度影响销售。 ·销售户数多，销售工期长，影响楼盘销售效果。 薛东花园形象定位： 用工薪价格铸就大家的精品楼盘，盖让大家既心动又买得起的房子。 用实力与诚信向您彰显“简约，舒适，绿色，便利，安全，人文”的生活理念。 拥有城市的精粹生活，拥有自然的珍贵气质。 “幸福”在阳光空间里滋养。 （一